A Resolução COFECI nº 1.066/2007 regulamenta o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) e o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). O Ato Normativo nº 001/2011, publicado junto com ela no documento oficial, detalha a inscrição no CNAI. A trajetória de quem quer atuar com avaliação está em perito avaliador e registro no CNAI.
Os fundamentos da resolução
Os considerandos citam o art. 3º da Lei nº 6.530/1978, que dá ao corretor competência para opinar sobre comercialização imobiliária; o art. 39, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que impede o fornecimento de serviços em desacordo com normas oficiais ou, na falta delas, com normas da ABNT; e as normas ABNT NBR 14653, partes 1, 2 e 3, sobre avaliação de bens, imóveis urbanos e imóveis rurais.
Art. 1º: o CNAI é opcional
O CNAI é organizado e mantido pelo COFECI, que expede certificados de registro de avaliador, e é compartilhado com os CRECIs. O parágrafo único é essencial: a inscrição é opcional e não impede o corretor não inscrito de opinar sobre comercialização imobiliária, nos termos do art. 3º da Lei nº 6.530/1978. A diferença entre essa opinião e uma avaliação formal está em opinião de mercado e avaliação formal.
Arts. 2º e 3º: quem pode se inscrever e taxas
Pode se inscrever o corretor que tenha, cumulativa ou alternativamente, diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, ou certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária. Só valem cursos reconhecidos pelo Conselho Federal (§ 1º), e o COFECI pode exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos (§ 2º). O art. 2º do Ato Normativo nº 001/2011 acrescenta que o corretor deve estar regularmente inscrito e em dia com o Conselho Regional.
O art. 3º fixa taxas proporcionais ao valor-base da anuidade da pessoa física para a prova e para o registro ou renovação no cadastro. Os valores correntes devem ser consultados no COFECI.
Art. 4º: o que é o PTAM
O PTAM é o documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado para determinar o valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
Art. 5º: requisitos mínimos do PTAM
O parecer deve conter, no mínimo: identificação do solicitante, objetivo, identificação e caracterização do imóvel, metodologia, valor resultante e data de referência, e identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador. A caracterização inclui proprietário, número da matrícula e endereço ou localização (§ 1º). A descrição deve trazer medidas, área, localização e confrontações, acessórios e benfeitorias, contexto da vizinhança e infraestrutura, aproveitamento econômico e data da vistoria (§ 2º). Recomenda-se anexar mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico (§ 3º).
A metodologia costuma se apoiar na comparação com imóveis semelhantes; veja imóveis comparáveis.
Art. 6º: quem pode elaborar
A elaboração do PTAM é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física, regularmente inscrito no CRECI. A pessoa jurídica inscrita pode patrocinar o parecer, desde que chancelado por corretor pessoa física (parágrafo único). Ou seja: o parecer não exige inscrição no CNAI; o cadastro dá acesso ao certificado e ao selo.
Arts. 7º a 11: certificado e selo
O inscrito no CNAI recebe certificado de registro, válido por três anos, cuja renovação pode depender de nova prova (art. 7º). Tem direito ao selo certificador, com numeração individual e mecanismo de autenticação, fornecido pelo CRECI para cada parecer (art. 8º), mediante preenchimento da Declaração de Avaliação Mercadológica (art. 10). O CRECI pode cobrar taxa pelo selo, limitada a 10% da anuidade-base (art. 9º). Cabe ao avaliador requerer e fixar o selo nas vias do parecer (art. 11).
Art. 12: guarda por cinco anos
O corretor avaliador deve manter por cinco anos cópias do parecer, da declaração e do selo, e apresentá-las ao CRECI em até cinco dias úteis, se solicitadas. Uma boa organização documental facilita esse cumprimento.
Arts. 13 e 14: normas complementares e infração
O presidente do COFECI regulamenta por ato normativo a inscrição, a prova, os modelos de documentos e do selo e o modelo básico de parecer (art. 13), o que foi feito pelo Ato Normativo nº 001/2011. O inscrito no CNAI se submete às regras da resolução, e sua transgressão, assim como comportamento antiético que comprometa o cadastro, é infração ética grave nos termos do Código de Ética (art. 14).
PTAM, laudo e outras exigências
Conforme a finalidade, normas técnicas de avaliação, órgãos públicos, o Judiciário ou instituições financeiras podem exigir outro tipo de laudo ou outro profissional. Antes de aceitar um trabalho de avaliação, vale confirmar para que ele serve e qual documento foi pedido. A fundamentação comercial do preço está em preço de mercado.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.