A comissão de corretagem é a forma de remuneração do corretor de imóveis. Boa parte dos conflitos envolvendo comissão nasce de combinações verbais, prazos indefinidos ou parcerias sem registro. Conhecer as regras gerais ajuda a formalizar corretamente cada contratação.
O contrato de corretagem no Código Civil
O Código Civil trata da corretagem nos arts. 722 a 729. Pelo art. 722, no contrato de corretagem uma pessoa se obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. O art. 723 estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência e prestar ao cliente as informações sobre o andamento do negócio, inclusive esclarecimentos sobre a segurança ou o risco da operação.
Os dispositivos estão comentados em contrato de corretagem.
Quando a comissão é devida
- Resultado alcançado (art. 725): a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
- Negócio direto entre as partes (art. 726): se o negócio é iniciado e concluído diretamente entre as partes, em regra não há comissão. Porém, se a corretagem foi ajustada por escrito com exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral mesmo sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
- Dispensa ou fim do prazo (art. 727): se o corretor é dispensado, ou se o prazo do contrato termina, e o negócio se realiza depois como fruto do seu trabalho, a corretagem continua devida.
A aplicação dessas regras a casos concretos depende das provas e das circunstâncias de cada negociação, e é frequentemente discutida nos tribunais.
Como o valor é definido
O art. 724 do Código Civil determina que, se a remuneração não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, ela será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Na prática, o percentual é combinado com o cliente, normalmente tendo como referência as tabelas de honorários divulgadas por entidades da categoria em cada região.
Essas tabelas variam por estado e por tipo de operação (venda de imóvel urbano, rural, lançamentos, locação, administração). Consulte a referência vigente na sua região e registre o percentual acordado antes de iniciar o trabalho.
Quem paga a comissão
Pelo costume do mercado, a comissão é paga por quem contratou o corretor; na venda, normalmente o proprietário. As partes podem combinar de outra forma, desde que isso fique claro e registrado. Deixar essa definição para o momento da assinatura é uma das principais fontes de desentendimento.
Parcerias e divisão de comissão
Em parcerias entre corretores (quando um capta o imóvel e outro apresenta o comprador, por exemplo), o art. 728 do Código Civil estabelece que, se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Por isso, quando a divisão pretendida for outra, ela precisa estar combinada. Registre por escrito, antes do início da negociação, quem participa, qual a função de cada um e o percentual de cada parte. O assunto está detalhado em parcerias entre corretores.
Formalização da contratação
Além de proteger a comissão, a formalização é exigência da própria regulamentação profissional:
- o Decreto nº 81.871/1978 (art. 5º) estabelece que somente pode anunciar publicamente o corretor que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para a alienação do imóvel;
- a Lei nº 6.530/1978 (art. 20, III) veda anunciar publicamente proposta de transação a que o corretor não esteja autorizado por documento escrito.
Um documento de autorização deve identificar as partes e o imóvel, as condições de comercialização, o prazo, a existência ou não de exclusividade e a remuneração. O conteúdo recomendado do documento está em autorização de venda, e o processo de captação em captação de imóveis.
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