Este artigo aprofunda um tema de Desenvolvimento profissional do corretor de imóveis.
Avaliar imóveis é uma das especializações possíveis para o corretor. No sistema COFECI-CRECI, essa atividade se organiza em torno do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) e do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), regulamentados pela Resolução COFECI nº 1.066/2007. O foco aqui é o cadastro e a rotina de quem atua como avaliador. A diferença entre opinião de mercado, PTAM e avaliação conforme norma técnica está em opinião de mercado e avaliação formal.
O que é o CNAI
O CNAI é um cadastro organizado e mantido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que expede certificados de registro de avaliador para os corretores nele inscritos e compartilha o cadastro com os Conselhos Regionais (Resolução COFECI nº 1.066/2007, art. 1º).
Um ponto que costuma gerar confusão: a inscrição é opcional. O parágrafo único do art. 1º estabelece que nada impede o corretor não inscrito de opinar quanto à comercialização imobiliária, como prevê o art. 3º da Lei nº 6.530/1978. A elaboração de PTAM também é permitida a todo corretor pessoa física regularmente inscrito em um CRECI (art. 6º).
Quem pode se inscrever
Pelo art. 2º da resolução, pode se inscrever no CNAI o corretor de imóveis que tenha, cumulativa ou alternativamente:
- diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; ou
- certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
Só são aceitos certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal, e o COFECI pode exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis (art. 2º, §§ 1º e 2º). A forma de inscrição e a prova são regradas por ato normativo do presidente do COFECI (art. 13), por isso confira os procedimentos vigentes diretamente no COFECI ou no CRECI da sua região antes de se matricular em um curso.
Taxas
A resolução prevê taxas para a inscrição na prova e para o registro ou a renovação no cadastro, calculadas como percentual do valor-base da anuidade de pessoa física no exercício (art. 3º), além de taxa para o fornecimento do selo certificador pelo Conselho Regional (art. 9º). Como os valores de anuidade mudam a cada ano e variam por regional, consulte o valor atualizado no próprio conselho.
Certificado e validade
O corretor registrado no CNAI recebe um Certificado de Registro com nome, conselho regional, número e data de inscrição, tipo de habilitação, curso de avaliação (se houver) e validade (art. 7º). Pontos práticos:
- o certificado vale por três anos a partir da emissão (art. 7º, § 1º);
- a renovação pode depender de aprovação em nova prova (art. 7º, § 2º);
- o certificado pode ser substituído ou complementado por cartão de identidade de avaliador, a critério do COFECI (art. 7º, § 3º).
Controle a data de validade na sua agenda, para não emitir pareceres com o registro vencido.
Selo certificador e declaração
O inscrito no CNAI tem direito a usar o selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional, em cada PTAM que emitir (art. 8º). O selo tem numeração individual e sequencial e mecanismo de autenticação. Seu fornecimento depende do preenchimento da Declaração de Avaliação Mercadológica, e o selo fica vinculado a essa declaração (art. 10). Cabe ao avaliador requerer o selo e afixá-lo nas vias do parecer (art. 11).
Guarda de documentos
O avaliador deve manter em arquivo, por cinco anos, cópias do PTAM, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do selo vinculado, e apresentá-las ao Conselho Regional, quando solicitadas, no prazo máximo de cinco dias úteis (art. 12). Isso exige um arquivo organizado e com cópia de segurança. Veja organização documental e backup e segurança da informação.
Responsabilidade do avaliador
Quem se inscreve no CNAI se submete às regras da resolução. O art. 14 estabelece que transgredir seus dispositivos, ou adotar comportamento antiético que comprometa a dignidade do cadastro, é considerado infração ética de natureza grave, nos termos do Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326/1992). Veja ética profissional na corretagem.
O que o PTAM deve conter
O art. 5º da resolução lista requisitos mínimos do parecer: identificação do solicitante, objetivo, identificação e caracterização do imóvel, metodologia, valor resultante com data de referência e identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador. A caracterização inclui proprietário, número da matrícula e localização. O conteúdo técnico do parecer e a escolha do instrumento adequado para cada finalidade estão em opinião de mercado e avaliação formal.
A rotina de um pedido de avaliação
Na prática, um pedido de PTAM costuma seguir esta sequência:
- Entender a finalidade: venda, partilha, garantia, processo judicial ou outra. A finalidade define se o PTAM é o instrumento adequado ou se o caso exige avaliação conforme norma técnica por outro profissional habilitado.
- Reunir documentos: matrícula atualizada, dados do proprietário, documentos do imóvel. Veja certidões online.
- Vistoriar o imóvel: a data da vistoria é um dos elementos exigidos na descrição do imóvel (Resolução COFECI nº 1.066/2007, art. 5º, § 2º).
- Pesquisar o mercado: selecionar e tratar dados de imóveis comparáveis.
- Elaborar o parecer: com os requisitos mínimos do art. 5º.
- Emitir a declaração e afixar o selo: no caso de inscrito no CNAI.
- Arquivar: por cinco anos, conforme o art. 12.
Quando recusar ou encaminhar um pedido
- quando a finalidade exigir avaliação por profissional com outra habilitação legal ou por norma técnica que você não domina;
- quando houver conflito de interesse, por exemplo, avaliar um imóvel que você mesmo intermedeia para uma das partes em disputa;
- quando não for possível vistoriar o imóvel nem obter documentos mínimos;
- quando o solicitante pedir um valor predeterminado.
Avaliação como especialização
A avaliação combina bem com a corretagem: o trabalho diário de pesquisa de preços alimenta os pareceres, e os pareceres aprofundam o conhecimento de mercado usado na captação. Para quem pensa nesse caminho, alguns passos ajudam:
- estudar métodos de avaliação e a norma brasileira de avaliação de bens (ABNT NBR 14653);
- praticar com pesquisas de mercado consistentes. Veja imóveis comparáveis e características que influenciam o valor;
- verificar no COFECI os cursos reconhecidos e as regras atuais de inscrição;
- organizar desde o início o arquivo dos pareceres e das declarações.
A visão geral dos caminhos de especialização está em desenvolvimento profissional do corretor.
Na biblioteca de referência
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.