Este artigo aprofunda um tema de Ferramentas digitais do corretor.
Autorização de venda, proposta, contrato de corretagem, contrato de locação, recibos: boa parte dos documentos da intermediação pode ser assinada eletronicamente, o que reduz deslocamentos e acelera a formalização. Isso não significa que qualquer documento possa ser assinado de qualquer forma, nem que a assinatura eletrônica substitua a escritura pública ou o registro. A visão geral de ferramentas está em ferramentas digitais do corretor.
O que é assinatura eletrônica
A Lei nº 14.063/2020 (art. 3º, II) define assinatura eletrônica como os dados em formato eletrônico que se ligam ou estão logicamente associados a outros dados em formato eletrônico e que são utilizados pelo signatário para assinar. O conceito é amplo: inclui desde uma confirmação por e-mail ou código até a assinatura com certificado digital.
Os três tipos previstos em lei
| Tipo | Como a Lei nº 14.063/2020 descreve (art. 4º) |
|---|---|
| Simples | A que permite identificar o signatário ou que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário. |
| Avançada | A que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito por quem recebe o documento; deve estar associada ao signatário de maneira unívoca, usar dados sob seu controle exclusivo e permitir detectar qualquer modificação posterior. |
| Qualificada | A que utiliza certificado digital emitido no âmbito da ICP-Brasil, nos termos do art. 10, § 1º, da Medida Provisória nº 2.200-2/2001. |
A mesma lei (art. 4º, § 1º) explica que os três tipos correspondem a níveis crescentes de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade do signatário, sendo a qualificada a de nível mais elevado.
Documentos entre particulares
Um ponto importante: o capítulo da Lei nº 14.063/2020 que regula o uso das assinaturas trata da interação com entes públicos e, segundo o art. 2º, parágrafo único, II, "a", não se aplica à interação entre pessoas naturais ou entre pessoas jurídicas de direito privado. Os documentos da intermediação entre proprietário, comprador, locatário e corretor são, em regra, entre particulares.
Para esses documentos, a referência é a Medida Provisória nº 2.200-2/2001 (art. 10):
- documentos eletrônicos são considerados documentos públicos ou particulares para todos os fins legais;
- as declarações em documentos assinados com certificado da ICP-Brasil presumem-se verdadeiras em relação aos signatários (§ 1º);
- outros meios de comprovação de autoria e integridade, inclusive certificados não emitidos pela ICP-Brasil, podem ser usados desde que admitidos pelas partes como válidos ou aceitos pela pessoa a quem o documento for oposto (§ 2º).
Na prática, isso significa que as partes podem combinar o uso de uma plataforma de assinatura eletrônica para os documentos da negociação. Quanto maior a importância do documento, mais vale usar uma modalidade com comprovação robusta de identidade e integridade.
Usos comuns na intermediação
- Autorização de venda e contrato de corretagem.
- Proposta de compra e contraproposta.
- Instrumento particular de compromisso de compra e venda (veja do aceite da proposta ao contrato).
- Contratos de locação, vistorias e termos de entrega de chaves.
- Recibos e termos de parceria entre corretores.
Os limites: escritura e registro
O Código Civil (art. 108) estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Assinar eletronicamente um contrato particular não substitui a escritura nesses casos. A escritura é lavrada por tabelião, que segue regras próprias, inclusive quanto aos meios eletrônicos que pode utilizar.
No registro de imóveis, a Lei nº 6.015/1973 (art. 17, § 1º, incluído pela Lei nº 14.382/2022) prevê que o acesso ou o envio de informações aos registros públicos pela internet deve ser assinado com assinatura avançada ou qualificada, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça. O § 2º do mesmo artigo permite que ato da Corregedoria estabeleça hipóteses de uso de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis. Ou seja, nem toda assinatura eletrônica é aceita pelo cartório: a exigência depende da regulamentação aplicável ao ato. As etapas finais estão em escritura e registro.
Existe ainda uma regra específica para o financiamento: o art. 17-A da Lei nº 14.063/2020, incluído pela Lei nº 14.620/2023, permite que as instituições financeiras que atuam com crédito imobiliário e estão autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública, e as partes desses contratos, usem assinaturas eletrônicas nas modalidades avançada e qualificada. Nesses casos, quem define o procedimento é a instituição; o corretor acompanha e orienta o cliente a seguir as instruções do banco.
Boas práticas na rotina
- Combine com as partes antes o uso da assinatura eletrônica e a plataforma.
- Confirme a identidade dos signatários e os dados de contato usados para envio (e-mail e telefone corretos).
- Inclua todos os que precisam assinar: todos os titulares do imóvel e, quando necessário, o cônjuge.
- Prefira plataformas que gerem registro do processo (data, hora, meio de autenticação de cada signatário) e permitam verificar a integridade do arquivo.
- Não altere o documento depois de assinado. Mudanças exigem nova versão e nova assinatura.
- Guarde o arquivo final e o comprovante e envie cópia a todas as partes. Veja organização documental da intermediação.
- Cuide dos dados pessoais enviados à plataforma, como explicado em LGPD na rotina do corretor.
Quando buscar orientação
Contratos com cláusulas complexas, negócios de valor elevado, partes no exterior ou dúvidas sobre a modalidade de assinatura aceita por um cartório ou banco devem ser verificados com o advogado das partes, o tabelião ou a instituição envolvida antes da assinatura.
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.