Este artigo aprofunda um tema de Proposta de compra de imóvel.
O aceite da proposta encerra a negociação de preço e condições, mas não conclui a compra. Entre esse momento e a escritura há um período em que as partes formalizam o acordo, conferem documentos, cumprem condições (como a aprovação do financiamento) e preparam a transferência. Boa parte dos negócios que se desfazem depois de "fechados" se perde justamente nessa fase.
As etapas abaixo partem do aceite já obtido (a estrutura da proposta está em proposta de compra de imóvel) e vão até a véspera da escritura; a lavratura, o ITBI e o registro estão em escritura e registro.
1. Registrar o aceite
O aceite deve ficar documentado: a proposta assinada pelo proprietário ou uma manifestação escrita com as condições aceitas. Se houve contrapropostas, confirme qual versão final foi aceita, com preço, forma de pagamento, prazos e itens que permanecem no imóvel. Divergência sobre o que foi combinado é mais fácil de resolver nesse momento do que na assinatura do contrato.
2. Definir o instrumento
Na maioria das vendas, a escritura definitiva não é assinada no dia seguinte ao aceite. O financiamento precisa ser aprovado, as certidões precisam ser emitidas e, às vezes, o vendedor ainda depende de receber por outro imóvel. Por isso, é comum que as partes assinem antes um contrato que regule o período até a escritura.
Contrato preliminar
O Código Civil trata do contrato preliminar nos arts. 462 a 466. Ele deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma (art. 462). Concluído o preliminar, e não havendo cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra (art. 463). Esgotado o prazo, o juiz pode, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, salvo se a natureza da obrigação não permitir (art. 464). Se o contrato preliminar não for cumprido, a outra parte pode considerá-lo desfeito e pedir perdas e danos (art. 465).
Promessa de compra e venda
No mercado imobiliário, esse contrato costuma ser chamado de compromisso ou promessa de compra e venda. O Código Civil prevê que, mediante promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417). Com esse direito, pode exigir a outorga da escritura definitiva e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418).
A Lei de Registros Públicos inclui entre os atos de registro os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados (Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, item 9). Se e quando registrar a promessa é uma decisão das partes, normalmente orientada pelo advogado, considerando prazo até a escritura, valor envolvido e riscos do negócio.
Escritura direta
Quando o pagamento é à vista e a documentação está pronta, as partes podem ir diretamente à escritura pública, exigida pelo art. 108 do Código Civil para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, salvo disposição legal em contrário. No financiamento com alienação fiduciária, o contrato bancário pode ter efeitos de escritura pública (Lei nº 9.514/1997, art. 38). Confirme com a instituição financeira qual instrumento será usado.
3. Conferir a documentação
A análise documental deveria ter começado na captação (veja documentação na captação). Agora ela precisa ser atualizada e completada para a escritura. Em geral, o comprador, o advogado ou o cartório solicitam:
- certidão atualizada da matrícula, com informações sobre ônus e ações reais;
- certidões pessoais dos vendedores, conforme exigência do cartório e orientação do advogado;
- situação do IPTU e, em condomínio, declaração de quitação das cotas condominiais;
- documentos pessoais e estado civil de todas as partes, porque o regime de bens pode exigir a participação do cônjuge.
As exigências variam conforme o cartório, o tipo de imóvel e a forma de pagamento. Os conceitos de cada documento estão em documentos imobiliários que o corretor precisa conhecer.
4. Condições e prazos
O contrato deve prever as condições das quais o negócio depende e o que acontece se elas não se cumprirem. As mais comuns:
- aprovação do financiamento: prazo para o comprador obter o crédito, prazo para comunicar eventual reprovação e destino do sinal nesse caso;
- venda de outro imóvel pelo comprador, quando os recursos dependem dela;
- regularização de pendência documental pelo vendedor, como averbação de construção;
- desocupação do imóvel, com data de entrega das chaves.
Prazos vagos ("assim que possível") geram conflito. Cada etapa precisa de data ou de critério objetivo. A natureza do sinal e as consequências de desistência estão em sinal e arras.
5. Pagamentos
Registre no contrato o valor e a data de cada pagamento, a forma (transferência, recursos do financiamento, FGTS) e a conta de destino. Quando houver financiamento, a liberação dos recursos ao vendedor costuma seguir o procedimento da instituição financeira, o que influencia o cronograma da entrega das chaves. Detalhes em financiamento imobiliário.
6. Acompanhamento até a escritura
Depois da assinatura do contrato, o papel do corretor é manter as partes informadas e as etapas em andamento. Uma lista simples ajuda:
| Etapa | Responsável usual | O que o corretor acompanha |
|---|---|---|
| Análise e aprovação de crédito | Comprador e instituição financeira | Prazos do contrato e documentos pendentes |
| Emissão de certidões | Vendedor, comprador ou despachante contratado | Validade das certidões até a data da escritura |
| Minuta da escritura ou do contrato bancário | Cartório ou instituição financeira | Conferência das condições negociadas |
| Recolhimento do ITBI | Comprador | Que o pagamento seja feito antes da assinatura, conforme exigência do município e do cartório |
| Entrega das chaves | Vendedor | Data e condições combinadas |
O registro dessas etapas no histórico do cliente evita que prazos passem despercebidos. Veja como organizar isso em controle de follow-up.
Erros comuns nessa fase
- deixar o aceite apenas em conversa por mensagem, sem documento assinado;
- assinar contrato sem prever o que acontece se o financiamento for negado;
- não conferir se todos os titulares da matrícula, e seus cônjuges quando necessário, participarão do negócio;
- tratar como certo um prazo de banco ou de cartório que depende de terceiros;
- o corretor redigir sozinho cláusulas complexas que exigem orientação jurídica.
O Código Civil determina que o corretor execute a mediação com diligência e prudência e preste ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio (art. 723). Nessa fase, isso significa acompanhar de perto e comunicar cada mudança às duas partes.
Na biblioteca de referência
- Adjudicação (Glossário imobiliário)
- Escritura pública (Glossário imobiliário)
- Evicção (Glossário imobiliário)
- Promessa de compra e venda (Glossário imobiliário)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.