Este artigo aprofunda um tema de Proposta de compra de imóvel.
Para muitos compradores, o negócio termina na assinatura da escritura. Juridicamente, não é assim: no Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. O corretor que entende essa sequência consegue orientar as partes, acompanhar prazos e evitar que um negócio fique "pela metade", com escritura assinada e sem registro.
A fase final começa quando o contrato preliminar já está assinado e as condições estão cumpridas; o caminho até ali está em do aceite da proposta ao contrato.
Escritura e registro não são a mesma coisa
- Escritura pública é o documento lavrado pelo tabelião de notas que formaliza a compra e venda. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo disposição legal em contrário.
- Registro é o ato do Cartório de Registro de Imóveis que inscreve esse título na matrícula do imóvel. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo, e, enquanto o título não for registrado, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (§ 1º).
O art. 1.227 reforça a regra: os direitos reais sobre imóveis transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, um comprador com escritura assinada e não registrada ainda não é proprietário: o vendedor continua a figurar como dono na matrícula, e é a ela que terceiros recorrem.
Quando o contrato do banco substitui a escritura
Nas compras com financiamento e alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 (art. 38) permite que o contrato seja celebrado por instrumento particular, com caráter de escritura pública. Nesses casos, quem conduz a formalização é a instituição financeira, e o contrato segue para registro da mesma forma. Confirme com o banco qual instrumento será usado e quais documentos ele exige.
O ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é de competência dos municípios (Constituição Federal, art. 156, II). Alíquota, base de cálculo, forma de emissão da guia e momento do pagamento são definidos pela legislação de cada município. Em geral, o cartório exige a comprovação do recolhimento antes de lavrar a escritura ou de registrar o título, mas o procedimento local precisa ser confirmado com a prefeitura e com o cartório.
O corretor não calcula nem emite o imposto. O que ele faz é avisar o comprador, com antecedência, que esse custo existe e que deve ser considerado no planejamento da compra, junto com emolumentos de tabelionato e de registro.
A sequência até a conclusão
- Certidões atualizadas e documentos das partes, conforme exigência do tabelião ou da instituição financeira.
- Recolhimento do ITBI, conforme as regras do município.
- Lavratura e assinatura da escritura no tabelionato, ou assinatura do contrato com a instituição financeira.
- Pagamento do saldo do preço, conforme o combinado (no ato, por transferência ou pela liberação do financiamento).
- Protocolo do título no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
- Registro na matrícula ou, se houver pendências, emissão de nota devolutiva com as exigências.
- Entrega das chaves, na data combinada.
A ordem entre pagamento, assinatura e entrega das chaves varia conforme o contrato. O que importa é que esteja escrita e que as duas partes saibam o que acontece em cada etapa.
Como funciona o registro
Alguns pontos da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) ajudam a entender o que o comprador espera nessa fase:
- a compra e venda está entre os atos sujeitos a registro (art. 167, I, item 29), e o registro serve à constituição, transferência e extinção de direitos reais e à sua validade em relação a terceiros (art. 172);
- todos os títulos recebem, no protocolo, número de ordem pela sequência rigorosa de apresentação (art. 182), e esse número determina a prioridade do título (art. 186). Pelo Código Civil, o registro é eficaz desde a prenotação do título no protocolo (art. 1.246);
- protocolizado o título, o cartório deve registrá-lo ou emitir nota devolutiva no prazo de 10 dias; escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais devem ser registradas em 5 dias, se não houver exigências nem falta de pagamento de custas e emolumentos (art. 188 e § 1º, I);
- o cartório exige que o imóvel esteja matriculado ou registrado em nome de quem vende, para manter a continuidade do registro (arts. 195 e 237).
Esse último ponto explica por que problemas antigos aparecem no fim do negócio: uma venda anterior não registrada, um inventário não concluído ou uma construção não averbada podem impedir o registro. Por isso a documentação deve ser verificada desde a captação (veja documentação na captação).
Por causa da prioridade pelo protocolo, é recomendável que o título seja apresentado ao registro logo após a assinatura.
Nota devolutiva: o que fazer
Se o cartório encontrar pendência, emite nota devolutiva com as exigências. Pode ser um documento faltante, uma divergência de dados ou um ato anterior que precisa ser regularizado. Quem resolve, em regra, é a parte responsável pela pendência, com orientação do tabelião, do registrador ou do advogado. O corretor acompanha, repassa as informações e mantém comprador e vendedor cientes do andamento.
O que cabe ao corretor e o que não cabe
| Cabe ao corretor | Não cabe ao corretor |
|---|---|
| Informar as partes sobre as etapas, os custos e os prazos | Lavrar ou redigir a escritura |
| Acompanhar a emissão de certidões e a validade delas | Emitir parecer jurídico sobre a documentação |
| Conferir se as condições negociadas estão no documento final | Calcular ou recolher o ITBI no lugar do comprador |
| Lembrar o comprador de levar o título a registro | Garantir prazos que dependem do cartório ou do banco |
O art. 723 do Código Civil determina que o corretor preste ao cliente as informações sobre o andamento do negócio e esclarecimentos sobre a segurança ou o risco envolvidos. Até o registro, o negócio ainda está em andamento.
Checklist da fase final
- certidões dentro do prazo de validade exigido;
- guia do ITBI emitida e paga, conforme o município;
- data, horário e tabelionato da assinatura confirmados com as partes;
- forma de pagamento do saldo confirmada, com comprovantes;
- comprador orientado a protocolar o título no Registro de Imóveis;
- acompanhamento até a matrícula atualizada em nome do comprador;
- entrega das chaves registrada, com a data e as condições do imóvel.
Os conceitos de matrícula, certidões e escritura estão em documentos imobiliários que o corretor precisa conhecer.
Na biblioteca de referência
- Dação em pagamento (Glossário imobiliário)
- Escritura pública (Glossário imobiliário)
- ITBI (Glossário imobiliário)
- Procuração (Glossário imobiliário)
- Registro de imóveis (Glossário imobiliário)
- Guia de ITBI: o que é, quem emite e o que conferir antes do pagamento (Documentos explicados)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.
Fontes e referências
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 723, 1.227, 1.245 e 1.246 (Planalto)
- Lei nº 6.015/1973: Registros Públicos, arts. 167, 172, 182, 186, 188, 195 e 237 (Planalto)
- Lei nº 9.514/1997: Sistema de Financiamento Imobiliário, art. 38 (Planalto)
- Constituição Federal, art. 156, II: competência municipal para o ITBI (Planalto)