Autorização de venda: o que deve constar no documento

Este artigo aprofunda um tema de Captação de imóveis.

A autorização de venda é o documento em que o proprietário contrata o corretor para intermediar a venda do imóvel e define as condições desse trabalho. Ela formaliza a captação, delimita o que o corretor pode oferecer ao mercado e registra a remuneração combinada. Sem ela, o corretor não deveria sequer anunciar o imóvel.

O processo que leva até esse documento (entrevista, visita, pesquisa de preço) está no artigo sobre captação de imóveis. Aqui o foco é o conteúdo da autorização.

Por que a autorização precisa ser escrita

A exigência vem da própria regulamentação da profissão:

o Decreto nº 81.871/1978 (art. 5º) estabelece que somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado;
a Lei nº 6.530/1978 (art. 20, III) veda ao corretor anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito.

Além da questão profissional, o documento escrito produz efeitos importantes na remuneração. O Código Civil trata do contrato de corretagem nos arts. 722 a 729. Dois deles dependem diretamente do que estiver escrito:

Exclusividade (art. 726): se a corretagem for ajustada por escrito com exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral ainda que o negócio seja realizado sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Prazo (art. 727): se o negócio se realizar depois de encerrado o prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor, a corretagem continua devida. Sem prazo determinado, a mesma regra se aplica quando o proprietário dispensa o corretor e o negócio se realiza depois como fruto da sua mediação.

Um combinado verbal ou uma troca de mensagens genérica dificilmente comprova exclusividade, prazo ou percentual. O documento escrito é o que permite demonstrar o que foi contratado.

Autorização, opção de venda ou contrato de intermediação

No mercado, o mesmo documento recebe nomes diferentes: autorização de venda, opção de venda, contrato de intermediação, contrato de corretagem. O nome importa menos do que o conteúdo. Um documento chamado "opção" que não traz prazo nem remuneração protege menos do que uma "autorização" completa.

O que deve constar do documento

1. Identificação do proprietário e de todos os titulares

Nome completo, documento de identidade, CPF, estado civil, regime de bens quando casado, endereço e contato de cada titular que consta na matrícula. Se houver representação por procuração, identifique o procurador e confira se os poderes abrangem a contratação do corretor.

Quando o proprietário for casado, é prudente colher também a assinatura do cônjuge. O Código Civil (art. 1.647, I) exige, salvo no regime da separação absoluta, a autorização do cônjuge para alienar imóveis, ressalvado o art. 1.648. Essa regra trata da venda em si, mas ter o cônjuge ciente e de acordo desde a captação evita surpresas quando surgir um comprador.

2. Identificação do imóvel

endereço completo, com unidade, bloco e vagas;
número da matrícula e cartório de registro de imóveis;
inscrição imobiliária municipal (IPTU);
descrição resumida (tipo, áreas, quartos, vagas);
itens que acompanham o imóvel, se houver.

3. Preço e condições aceitas

Registre o preço pelo qual o imóvel será oferecido e as condições de pagamento que o proprietário aceita: à vista, financiamento bancário, uso de FGTS, permuta, parcelamento. Se houver condições que o proprietário não aceita, deixe isso escrito também. O preço deve resultar de pesquisa, como explicado em preço de mercado, e não apenas da expectativa inicial.

4. Prazo

Data de início e de término da autorização e a forma de renovação. Um prazo definido protege as duas partes: o proprietário sabe até quando está vinculado, e o corretor tem um período claro para trabalhar e, pelo art. 727, mantém o direito à remuneração se o negócio se concluir depois, por efeito do seu trabalho.

5. Exclusividade ou não

Diga expressamente se a autorização é com ou sem exclusividade. Se for com exclusividade, descreva também o que o corretor se compromete a fazer em troca (divulgação, frequência de retorno, relatórios), o que reduz o risco de discussão sobre "inércia ou ociosidade". A decisão de propor ou não exclusividade e a forma de apresentá-la ao proprietário são tratadas no artigo sobre captação.

6. Remuneração

percentual ou valor da comissão e sobre qual base é calculada;
quem paga e em que momento;
o que acontece em caso de arrependimento das partes, considerando o art. 725 do Código Civil;
autorização, ou não, para trabalhar em parceria com outros corretores.

A lógica da comissão está detalhada em comissão de corretagem. Se houver parceria, o acordo entre os corretores é tratado à parte, como explicado em parcerias entre corretores.

7. Divulgação

Registre o que o proprietário autoriza: fotos, vídeos, placa no imóvel, anúncios em portais e redes sociais, e se o endereço exato pode ou não ser divulgado. Lembre que todo anúncio deve trazer o número de inscrição do corretor no CRECI; as regras estão em regras de publicidade do corretor.

8. Visitas e chaves

Quem acompanha as visitas, onde ficam as chaves, horários permitidos, aviso prévio necessário e cuidados quando o imóvel estiver ocupado. A organização das visitas em si está em visitas a imóveis.

9. Informações e obrigações do proprietário

Declarações sobre ocupação, existência de financiamento ou ônus, débitos de IPTU e condomínio, e o compromisso de fornecer os documentos necessários. Se o imóvel estiver alugado, registre a existência do contrato de locação, porque o locatário tem direito de preferência na compra (Lei nº 8.245/1991, art. 27).

10. Data e assinaturas

Data, local e assinatura de todos os titulares, do cônjuge quando for o caso, e do corretor ou da imobiliária, com o número de inscrição no CRECI. Se usar assinatura eletrônica, escolha uma plataforma que identifique cada signatário e guarde o documento final.

Checklist rápido

Item	Por que importa
Todos os titulares identificados e assinando	Evita negociar com quem não pode decidir sozinho.
Matrícula e cartório informados	Identifica o imóvel sem ambiguidade.
Preço e condições de pagamento	Delimita o que pode ser oferecido ao mercado.
Prazo com data de término	Define o período de trabalho e sustenta o art. 727.
Exclusividade declarada (sim ou não)	O art. 726 exige ajuste por escrito.
Remuneração, base e momento do pagamento	Previne a maior parte dos conflitos sobre comissão.
Autorização de divulgação	Registra o que pode ser publicado e onde.
Ocupação e locação informadas	Antecipa o direito de preferência do inquilino.

Erros comuns

Anunciar o imóvel antes de ter a autorização assinada.
Aceitar uma mensagem genérica de aplicativo como autorização.
Colher a assinatura de apenas um dos titulares.
Deixar a autorização sem prazo ou sem remuneração definida.
Combinar exclusividade verbalmente e não registrar no documento.
Mudar o preço anunciado sem registrar a alteração por escrito.

Alterações durante a vigência

Preço, condições, prazo e exclusividade podem mudar ao longo da comercialização. Toda alteração deve ser registrada por escrito, por aditivo ou nova autorização, com a assinatura dos titulares. Isso mantém o anúncio coerente com o que foi autorizado e preserva a prova do que foi combinado.

O que fazer ao fim do prazo está em renovação e encerramento da autorização de venda.

Na biblioteca de referência

Outorga conjugal (Glossário imobiliário)
Decreto nº 81.871/1978, arts. 1º a 5º: exercício da profissão, atendimento e publicidade (Legislação comentada)
Lei nº 6.530/1978, arts. 20 e 21: o que é vedado ao corretor e quais as sanções (Legislação comentada)

Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.