O anúncio de um imóvel é, muitas vezes, o primeiro contato do comprador ou locatário com o negócio. Quando houver relação de consumo, as regras do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) sobre oferta e publicidade passam a valer para esse anúncio. As regras próprias da profissão sobre publicidade estão em regras de publicidade do corretor.
Arts. 2º e 3º: quando o CDC se aplica
O CDC define consumidor como quem adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (art. 2º) e fornecedor como quem desenvolve atividade de comercialização de produtos ou prestação de serviços (art. 3º). O § 1º do art. 3º inclui expressamente o bem imóvel no conceito de produto, e o § 2º define serviço como atividade fornecida no mercado de consumo mediante remuneração.
Se uma intermediação concreta configura relação de consumo depende de quem são as partes e de como o negócio se estrutura, e cada situação exige análise própria. Na dúvida, a postura mais segura é anunciar sempre como se as regras do CDC se aplicassem: informação correta e completa não é exigência apenas do CDC: também decorre do art. 723 do Código Civil e das normas da profissão.
Art. 30: a oferta vincula
Toda informação ou publicidade suficientemente precisa sobre produtos ou serviços obriga o fornecedor que a veicular ou dela se utilizar e integra o contrato. Na prática, um anúncio que informa "vaga de garagem coberta", "condomínio de R$ 600" ou "aceita financiamento" cria uma expectativa que pode ser exigida. Por isso, o que se publica precisa estar conferido com o proprietário e com os documentos.
Art. 31: informações corretas, claras e ostensivas
A oferta deve assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre características, qualidades, quantidade, preço e outros dados. Aplicado a imóveis: metragem (indicando se é área privativa ou total), número de quartos e vagas, valores de condomínio e IPTU, estado de conservação e condições de pagamento. Veja descrição de imóveis em anúncios.
Art. 34: responsabilidade por prepostos e representantes
O fornecedor é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos. Para incorporadoras e imobiliárias, isso significa que a informação passada pelo corretor que as representa pode ser atribuída a elas. Para o corretor, reforça a importância de usar o material oficial e não prometer o que não está documentado.
Art. 35: recusa em cumprir a oferta
Se o fornecedor recusar cumprimento à oferta ou à publicidade, o consumidor pode, à sua escolha, exigir o cumprimento forçado, aceitar algo equivalente ou rescindir o contrato, com restituição do que antecipou e perdas e danos. É a consequência prática do art. 30.
Art. 36: publicidade identificável e dados que a sustentam
A publicidade deve ser identificada como tal pelo consumidor (art. 36). O parágrafo único exige que o fornecedor mantenha os dados fáticos e técnicos que dão sustentação à mensagem. Na rotina do corretor, isso equivale a guardar a ficha do imóvel, a matrícula, a planta e a confirmação do proprietário sobre o que foi anunciado.
Art. 37: publicidade enganosa e abusiva
É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. O § 1º considera enganosa a informação inteira ou parcialmente falsa, ou que, mesmo por omissão, possa induzir o consumidor em erro sobre características, preço e outros dados. O § 3º esclarece que a omissão de dado essencial também caracteriza publicidade enganosa.
Exemplos de risco em anúncios de imóveis:
- fotos editadas que alteram o tamanho de cômodos ou escondem defeitos relevantes (veja fotografia de imóveis);
- informar área total como se fosse área privativa;
- omitir que o imóvel tem pendência documental que impede o financiamento;
- anunciar preço que não é o praticado, apenas para gerar contatos.
Art. 38: o ônus da prova
O ônus de provar a veracidade e a correção da informação publicitária cabe a quem a patrocina. Se houver discussão, quem anunciou precisa demonstrar que a informação estava correta. Daí a importância de registrar a origem de cada dado do anúncio.
Relação com as normas da profissão
As regras do CDC somam-se às da Lei nº 6.530/1978, do Decreto nº 81.871/1978 e das resoluções do COFECI, como a exigência do número do CRECI nos anúncios. Veja o comentário à Resolução COFECI nº 1.065/2007 e o guia de portais imobiliários.
Relação de consumo e responsabilidade
Se há relação de consumo, quem responde por um anúncio incorreto e quais são as consequências são questões decididas caso a caso, à luz da interpretação dos tribunais.
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- Portais imobiliários: como anunciar com informações corretas
- Fotografia de imóveis com celular: orientações práticas
- Resolução COFECI nº 1.065/2007: nome, nome de fantasia e número do CRECI na publicidade
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.