Este artigo aprofunda um tema de Marketing para corretor de imóveis.
A descrição é a parte do anúncio que o interessado lê depois de ver as fotos. Ela decide se a pessoa entra em contato ou passa para o próximo imóvel, e também se o contato que chega é de alguém com interesse real. Uma descrição clara filtra visitas sem aderência; uma descrição vaga ou exagerada atrai contatos que não avançam e gera desconfiança na visita.
As exigências legais de publicidade, como o número do CRECI e a autorização escrita, estão em regras de publicidade do corretor, e a fotografia em fotografia de imóveis com celular.
Uma estrutura que funciona
- Título: tipo de imóvel, localização e o principal atributo. Exemplo: "Apartamento de 3 quartos com varanda, próximo ao metrô".
- Abertura: uma ou duas frases com o que distingue o imóvel e para quem ele tende a servir.
- Dados objetivos: área, quartos, suítes, banheiros, vagas, andar, posição, ano de construção quando conhecido.
- Ambientes: descrição breve de cada área relevante, na ordem de uma visita.
- Condomínio e região: áreas comuns, serviços, comércio e transporte próximos.
- Valores: preço, condomínio e IPTU, e condições aceitas quando autorizadas pelo proprietário.
- Identificação do anunciante: nome e número de inscrição no CRECI, conforme as regras de publicidade.
Informações que não podem faltar
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que a oferta deve assegurar informações corretas, claras, precisas e ostensivas sobre as características do que é oferecido, preço e outros dados (art. 31). Ele também prevê que a informação suficientemente precisa veiculada na oferta obriga quem a fez e integra o contrato que vier a ser celebrado (art. 30). Na prática, o que estiver no anúncio pode ser cobrado depois.
Por isso, inclua apenas dados verificados:
- área, com a indicação de qual é (privativa, total, construída). Se a área real for diferente da que consta na matrícula, não anuncie a maior sem esclarecer a diferença;
- vagas, informando se são vinculadas à unidade, se são cobertas e se são livres ou presas;
- condomínio e IPTU com valores atuais;
- situação de ocupação: desocupado, ocupado pelo proprietário ou locado;
- condições aceitas (financiamento, FGTS, permuta) apenas se o proprietário tiver autorizado.
Em imóveis de loteamento ou em condomínio objeto de incorporação, a Lei nº 6.530/1978 (art. 20, V) veda ao corretor anunciar sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis. Os detalhes estão em regras de publicidade do corretor.
Linguagem precisa
Adjetivos genéricos ("lindo", "imperdível", "maravilhoso") ocupam espaço e não informam. Substitua por fatos:
| Em vez de | Prefira |
|---|---|
| "Apartamento iluminado" | "Sala e quartos com face norte e janelas amplas" |
| "Ótima localização" | "A 300 m da estação de metrô e de supermercado" (distâncias medidas) |
| "Imóvel reformado" | "Cozinha e banheiros reformados em 2024, com troca de piso e instalações hidráulicas" (se confirmado com o proprietário) |
| "Condomínio completo" | "Piscina, salão de festas, academia e portaria 24 horas" |
Os exemplos da tabela são ilustrativos. Use sempre os dados do imóvel que você está anunciando, depois de conferidos.
Outras orientações de redação:
- frases curtas e parágrafos curtos, porque boa parte das pessoas lê pelo celular;
- números em algarismos (3 quartos, 85 m²), que são lidos mais rapidamente;
- sem letras maiúsculas em excesso nem sequências de pontos de exclamação;
- revisão ortográfica antes de publicar: erros transmitem descuido.
O que evitar
O CDC proíbe a publicidade enganosa, definida como qualquer informação inteira ou parcialmente falsa, ou que, mesmo por omissão, seja capaz de induzir o consumidor em erro a respeito das características, preço e outros dados do produto ou serviço (art. 37, § 1º). Na descrição de imóveis, os casos mais frequentes são:
- informar área maior do que a real ou somar áreas que não pertencem à unidade;
- anunciar vista, sol ou silêncio que dependem do andar ou da posição de outra unidade;
- omitir que o imóvel está locado ou tem pendência documental conhecida;
- anunciar preço desatualizado ou diferente do autorizado;
- usar fotos ou textos de outra unidade do mesmo prédio sem indicar isso;
- prometer valorização ou retorno financeiro.
Além do risco jurídico, informação incorreta desgasta a relação com o comprador já na primeira visita e compromete a confiança no restante da negociação.
Adaptar ao canal sem mudar os dados
O mesmo imóvel costuma ser divulgado em portais, redes sociais e mensagens. Cada canal pede um formato diferente, mas os dados precisam ser os mesmos em todos:
- portais: preencha todos os campos estruturados (área, quartos, vagas, valores), porque é por eles que o comprador filtra a busca; o texto livre complementa;
- redes sociais: texto curto com os dados principais, o diferencial e a identificação profissional;
- mensagens: um resumo objetivo, com o link para o anúncio completo.
Informação divergente entre canais, como uma área num portal e outra numa rede social, gera desconfiança e perguntas que poderiam ser evitadas. A presença digital do corretor como um todo está em marketing para corretor de imóveis.
Manter o anúncio atualizado
A descrição envelhece. Preço revisto, condomínio reajustado, imóvel desocupado ou condição de pagamento alterada precisam aparecer no anúncio assim que forem confirmados com o proprietário. Imóvel vendido ou locado deve sair do ar. Um registro simples da data da última revisão de cada anúncio ajuda a manter a carteira em ordem; quando a revisão envolver preço, veja como conversar com o proprietário sobre preço.
Antes de publicar
- Os dados foram conferidos com a matrícula, o proprietário e a visita de captação? Veja visita de captação.
- Preço e condições correspondem ao que foi autorizado por escrito? Veja autorização de venda.
- Há identificação com nome e número do CRECI?
- O texto evita adjetivos sem informação e promessas?
- Alguém que não conhece o imóvel entenderia o essencial lendo só o anúncio?
Uma boa descrição também prepara a visita: o comprador chega sabendo o que vai ver, e o corretor usa o tempo para responder dúvidas em vez de corrigir expectativas. A preparação da visita está em o que o corretor deve saber antes da visita.
Na biblioteca de referência
- Área privativa e área comum (Glossário imobiliário)
- Código de Defesa do Consumidor, arts. 30, 31 e 34 a 38: oferta e publicidade aplicadas aos anúncios de imóveis (Legislação comentada)