Este artigo aprofunda um tema de Marketing para corretor de imóveis.
Os portais imobiliários concentram boa parte da procura por imóveis e, por isso, são um canal importante para o corretor. Também são o lugar onde informações erradas aparecem com mais frequência: metragem divergente, preço desatualizado, imóvel já vendido, o mesmo imóvel anunciado várias vezes com valores diferentes. Os demais canais de divulgação estão em marketing para corretor de imóveis.
Antes de anunciar: autorização escrita
O Decreto nº 81.871/1978 (art. 5º) estabelece que somente pode anunciar publicamente o corretor que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para a alienação do imóvel. A Lei nº 6.530/1978 (art. 20, III) veda anunciar proposta de transação sem autorização por documento escrito. Não basta o proprietário dizer que pode anunciar: tenha o documento antes de publicar. O que ele deve conter está em autorização de venda.
Identificação do anunciante
O número de inscrição no CRECI deve constar de toda propaganda (Decreto nº 81.871/1978, art. 4º; Lei nº 6.530/1978, art. 20, IV). Nos portais, isso normalmente é preenchido no cadastro do anunciante, mas confira se o número aparece de fato no anúncio publicado. Se você é associado a uma imobiliária e anuncia pela conta dela, verifique como a identificação aparece. As regras de identificação estão em regras de publicidade do corretor.
Dados do imóvel: confira antes de preencher
| Campo | O que conferir |
|---|---|
| Área | Diferencie área privativa, área total e área construída; use a que consta na matrícula ou no documento do condomínio, e indique qual é. |
| Quartos, suítes e vagas | Conte o que existe e está regular; vaga deve corresponder ao que consta na documentação do condomínio. |
| Condomínio e IPTU | Valores atuais, conferidos em boleto ou carnê recente. |
| Endereço | Combine com o proprietário se o anúncio mostra o endereço completo ou apenas a região. |
| Loteamento ou condomínio | Quando aplicável, o número de registro do loteamento ou da incorporação (Lei nº 6.530/1978, art. 20, V). |
| Situação | Ocupado, vago, alugado; aceita financiamento; documentação regular. |
A conferência da documentação antes de anunciar está em documentação na fase de captação.
Preço
O preço anunciado deve ser o autorizado pelo proprietário. Se houver revisão, atualize todos os anúncios no mesmo dia. Anunciar abaixo do autorizado para atrair contatos gera frustração no comprador e conflito com o proprietário. A diferença entre preço de anúncio e valor de mercado está em preço de anúncio e valor de mercado.
Título, descrição e fotos
O título deve dizer o essencial: tipo de imóvel, região e principal característica. A descrição completa o que os campos não mostram, sem exageros e sem informações que você não verificou. As orientações de redação estão em descrição de imóveis em anúncios, e as de fotografia em fotografia de imóveis com celular. Use fotos do próprio imóvel, atuais e autorizadas; não reaproveite imagens de outros anúncios.
O mesmo imóvel anunciado várias vezes
É comum o mesmo imóvel aparecer em anúncios de vários corretores, às vezes com preços diferentes. Para o comprador, isso gera desconfiança. Algumas medidas reduzem o problema:
- com exclusividade, combine com o proprietário que só você anuncia (veja exclusividade na intermediação);
- sem exclusividade, confirme o preço vigente com o proprietário antes de publicar e peça que ele informe alterações a todos;
- em parceria, defina quem anuncia e em quais canais, como explicado em parcerias entre corretores.
Atualização e retirada
Anúncio desatualizado é um dos problemas mais frequentes. Estabeleça uma rotina:
- revise a carteira anunciada em intervalo fixo (por exemplo, a cada semana);
- retire imediatamente imóveis vendidos, alugados ou com autorização vencida;
- atualize preço, condomínio e IPTU quando mudarem;
- renove fotos quando o imóvel mudar (pintura, reforma, desocupação).
A organização da carteira de imóveis facilita essa revisão.
Contatos que chegam pelos portais
Responda com prontidão, registre cada contato no seu controle de clientes e anote de qual portal e anúncio ele veio. Esses registros mostram quais canais trazem contatos qualificados, como explicado em origem dos clientes. O atendimento inicial está em primeiro contato com o interessado.
Checklist antes de publicar
- Autorização escrita assinada e dentro do prazo.
- Número do CRECI visível no anúncio.
- Área, quartos, vagas, condomínio e IPTU conferidos.
- Preço igual ao autorizado.
- Registro do loteamento ou da incorporação, quando aplicável.
- Fotos atuais, do próprio imóvel e autorizadas.
- Combinação sobre exibição do endereço.
Na biblioteca de referência
- Código de Defesa do Consumidor, arts. 30, 31 e 34 a 38: oferta e publicidade aplicadas aos anúncios de imóveis (Legislação comentada)
- Decreto nº 81.871/1978, arts. 1º a 5º: exercício da profissão, atendimento e publicidade (Legislação comentada)
- Resolução COFECI nº 1.065/2007: nome, nome de fantasia e número do CRECI na publicidade (Legislação comentada)