Os arts. 725 a 727 do Código Civil respondem à pergunta que mais gera conflito na corretagem: em que situações a remuneração do corretor é devida. Os três artigos são curtos, mas cada palavra tem consequência prática. A aplicação a casos do dia a dia está em quando a comissão é devida.
Art. 725: resultado útil e arrependimento
A remuneração é devida "uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". Dois pontos:
- Resultado previsto no contrato: o que conta é o resultado combinado. Por isso, a autorização ou o contrato de corretagem deve dizer com clareza o que caracteriza o resultado (por exemplo, aproximação que leva a acordo sobre preço e condições, assinatura do compromisso, escritura).
- Arrependimento das partes: se o resultado foi alcançado e o negócio não se concretiza porque uma das partes desistiu, a remuneração continua devida, segundo o texto do artigo. A interpretação de cada caso, porém, depende das provas e é frequentemente discutida nos tribunais.
Na prática, documentar cada etapa (visitas, proposta aceita, condições acordadas) é o que permite demonstrar que o resultado foi atingido.
Art. 726: negócio direto e exclusividade escrita
O artigo tem duas partes.
Regra geral
Se o negócio é "iniciado e concluído diretamente entre as partes", nenhuma remuneração é devida ao corretor. É a situação em que o corretor não participou da aproximação.
Exceção: exclusividade por escrito
Se a corretagem foi ajustada "por escrito" com exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral "ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade". Consequências:
- a exclusividade verbal não produz esse efeito; ela precisa estar escrita;
- a proteção não é incondicional: se o corretor não trabalhou o imóvel, pode perder o direito. Relatórios de divulgação, visitas e retornos são a prova de atuação;
- como apresentar e organizar a exclusividade está em exclusividade na intermediação.
Art. 727: dispensa do corretor e fim do prazo
O artigo trata de duas situações com a mesma solução:
- Sem prazo determinado: se o dono do negócio dispensa o corretor e o negócio se realiza depois "como fruto da sua mediação", a corretagem é devida.
- Com prazo contratual: se o negócio se realiza depois do fim do prazo, "mas por efeito dos trabalhos do corretor", a solução é a mesma.
O ponto central é o nexo entre o trabalho do corretor e o negócio. Manter registro de quem foi apresentado a qual imóvel, com datas, é o que permite demonstrar esse nexo. Ao encerrar uma autorização, vale comunicar ao proprietário a lista de interessados apresentados no período; veja renovação e encerramento da autorização de venda.
Como estes artigos se combinam
| Situação | Dispositivo | O que pesa na análise |
|---|---|---|
| Resultado alcançado e uma parte desiste | Art. 725 | Prova de que o resultado previsto foi atingido |
| Negócio fechado direto entre as partes, sem exclusividade | Art. 726, primeira parte | Se houve ou não participação do corretor |
| Negócio direto com exclusividade escrita | Art. 726, segunda parte | Documento escrito e prova de atuação do corretor |
| Negócio depois da dispensa ou do fim do prazo | Art. 727 | Nexo entre o trabalho do corretor e o negócio |
Para a definição do contrato e o valor da remuneração, veja arts. 722 a 724; para a divisão entre vários corretores, arts. 728 e 729.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.