Este artigo aprofunda um tema de Captação de imóveis.
A autorização de venda deve ter prazo definido. Quando esse prazo se aproxima do fim, o corretor precisa decidir com o proprietário se o trabalho continua, em que condições, ou se a intermediação se encerra. Essa etapa costuma ser tratada de forma improvisada, e é nela que surgem muitos desentendimentos sobre remuneração. A captação como um todo está em captação de imóveis.
Por que o prazo importa
O Código Civil traz duas regras que dependem diretamente do prazo:
- Art. 726: se a corretagem foi ajustada por escrito com exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral ainda que o negócio seja realizado sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Essa proteção vale durante o período combinado.
- Art. 727: se o negócio se realizar depois de decorrido o prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor, a corretagem continua devida. A mesma solução se aplica quando, sem prazo determinado, o dono do negócio dispensa o corretor e o negócio se realiza depois como fruto da sua mediação.
Em outras palavras, o fim do prazo encerra o período de trabalho, mas não apaga o que foi feito nele. Para que o art. 727 possa ser invocado, porém, é preciso conseguir demonstrar quais interessados o corretor apresentou. Por isso o encerramento exige registro.
Quando começar a tratar do assunto
Não espere o último dia. Algumas semanas antes do vencimento, prepare um balanço do período e marque uma conversa com o proprietário. Isso dá tempo para ajustar condições e evita que o prazo vença sem que ninguém perceba, situação em que fica a dúvida se a intermediação continua ou não.
O balanço do período
O balanço é a base da conversa, tanto para renovar quanto para encerrar. Ele deve reunir:
| Item | O que apresentar |
|---|---|
| Divulgação | Onde o imóvel foi anunciado, desde quando, e alterações feitas no anúncio |
| Procura | Número de contatos, visitas realizadas e perfil dos interessados |
| Retorno dos interessados | O que os visitantes disseram sobre o imóvel, o preço e a localização |
| Propostas | Propostas recebidas, valores, condições e respostas dadas |
| Mercado | Imóveis semelhantes que entraram, saíram ou foram vendidos no período |
| Proposta para o próximo período | O que você sugere mudar (preço, divulgação, condições) e por quê |
Se você já envia relatórios periódicos, o balanço é a consolidação deles. A rotina desses relatórios está em retorno ao proprietário.
Renovação
Quando proprietário e corretor decidem continuar, a renovação deve ser formalizada por escrito, como o documento original. Pode ser um aditivo ou uma nova autorização. Uma troca de mensagens dizendo "pode continuar" é frágil para comprovar o que foi combinado.
Na renovação, revise todos os pontos do documento, não apenas a data:
- Prazo: nova data de término.
- Preço e condições: se houve revisão de preço, o novo valor deve constar. A conversa sobre revisão está em revisão de preço durante a comercialização.
- Exclusividade: se continua, se passa a existir ou se deixa de existir.
- Remuneração: se permanece a mesma.
- Plano de divulgação: o que muda no próximo período.
Se a renovação mudar o preço anunciado, atualize os anúncios no mesmo dia em que o documento for assinado. O Decreto nº 81.871/1978 (art. 5º) só permite anunciar publicamente com contrato escrito de mediação ou autorização escrita, e o anúncio deve corresponder ao que foi autorizado.
Encerramento
A intermediação pode terminar pelo fim do prazo sem renovação, por decisão do proprietário ou do corretor, ou pela conclusão do negócio. Fora do caso de venda, o encerramento deve seguir alguns passos.
- Confirme o encerramento por escrito. Uma mensagem ou carta simples, com a data de término e o agradecimento pelo período, evita dúvida sobre se a intermediação continua.
- Entregue a lista de interessados apresentados. Informe ao proprietário, por escrito, os interessados que você apresentou durante o período (nome ou identificação, data da visita ou da proposta). Essa lista é o registro que sustenta o art. 727 caso algum deles compre o imóvel depois. Ao enviá-la, observe os cuidados com dados pessoais descritos em LGPD na rotina do corretor: informe apenas o necessário para identificar o interessado.
- Retire os anúncios. Sem autorização vigente, o imóvel não pode continuar anunciado. Retire dos portais, do site e das redes, e confirme a retirada.
- Devolva chaves e documentos. Registre a devolução de chaves, cópias de documentos e qualquer material entregue pelo proprietário.
- Arquive tudo. Autorização, aditivos, relatórios, lista de interessados e comunicações do período devem ficar guardados. Veja organização documental da intermediação.
Encerramento antecipado
Às vezes o proprietário quer encerrar antes do prazo, ou o corretor percebe que não consegue cumprir o que combinou. A autorização pode prever como isso acontece (aviso prévio, forma de comunicação). Se não previr, trate o assunto com o proprietário de forma direta e registre o que for acordado. Quando houver exclusividade com prazo em curso, o encerramento antecipado tem efeitos sobre a remuneração que dependem do que está no documento e das circunstâncias; em caso de divergência, a orientação jurídica é o caminho.
Exemplo de linha do tempo
Exemplo hipotético. Uma autorização com prazo de três meses, assinada no início de um mês:
- Mês 1 e 2: divulgação, visitas e relatórios quinzenais ao proprietário.
- Início do mês 3: o corretor prepara o balanço e marca a conversa.
- Meados do mês 3: proprietário e corretor decidem renovar por mais três meses com preço revisado; o aditivo é assinado e os anúncios são atualizados no mesmo dia.
- Se tivessem decidido encerrar: confirmação por escrito, entrega da lista de interessados, retirada dos anúncios e devolução das chaves até a data de término.
Erros comuns
- Deixar o prazo vencer e continuar anunciando como se nada tivesse acontecido.
- Renovar apenas por mensagem, sem atualizar o documento.
- Renovar a data e esquecer de registrar o novo preço.
- Encerrar sem informar ao proprietário os interessados apresentados.
- Manter anúncios no ar depois do encerramento.
Na biblioteca de referência
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.