Os dois últimos artigos do capítulo da corretagem no Código Civil tratam de situações diferentes: o art. 728 resolve a divisão da remuneração quando mais de um corretor participa do negócio, e o art. 729 explica como as regras do código convivem com a legislação especial.
Art. 728: mais de um corretor no mesmo negócio
"Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário." O artigo estabelece uma regra supletiva, ou seja, que só vale quando as partes não combinaram outra coisa.
O que isso significa na prática
- Sem acordo escrito, a divisão tende a ser igual entre os corretores que intermediaram o negócio. Isso pode surpreender quem imaginava outra proporção.
- Com acordo, vale o acordo. Em parcerias, o percentual de cada um, as funções e o momento do repasse devem ser registrados antes da negociação; veja parcerias entre corretores.
- "Partes iguais" se refere aos corretores que efetivamente intermediaram. Quem participou de cada etapa é uma questão de fato, e o registro das contribuições (captação, apresentação do comprador, condução da negociação) ajuda a esclarecê-la.
Relação com imobiliárias
Quando o corretor atua associado a uma imobiliária, a partilha dos resultados entre os dois segue o contrato de associação previsto no art. 6º da Lei nº 6.530/1978. Esse contrato funciona como o ajuste que organiza a divisão entre eles; veja Lei nº 6.530/1978, art. 6º e contrato de associação.
Cuidados com o cliente
A divisão entre corretores é um assunto interno dos profissionais. Para o cliente, o valor total da remuneração e quem a paga devem estar claros desde o início. Parcerias não devem aumentar o custo combinado sem o conhecimento e a concordância de quem paga.
Art. 729: convivência com a legislação especial
"Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial." Para o corretor de imóveis, a legislação especial inclui:
- a Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão;
- o Decreto nº 81.871/1978, que a regulamenta;
- as resoluções do COFECI editadas com base nessa lei.
Na prática, o corretor de imóveis está sujeito ao mesmo tempo às regras gerais do Código Civil (contrato, deveres, remuneração) e às regras da profissão (inscrição, publicidade, ética, sanções). Uma não substitui a outra. Por exemplo, o Código Civil não exige forma escrita para toda corretagem, mas o decreto exige autorização escrita para anunciar o imóvel; veja Decreto nº 81.871/1978, arts. 1º a 5º.
Resumo do capítulo
- Arts. 722 a 724: definição, deveres e remuneração; veja o comentário.
- Arts. 725 a 727: quando a comissão é devida; veja o comentário.
- Arts. 728 e 729: divisão entre corretores e leis especiais.
Uma visão aplicada do conjunto está em contrato de corretagem.
Leia também
- Parcerias entre corretores: como combinar, formalizar e dividir a comissão
- Contrato de associação entre corretor e imobiliária: o que observar
- Contrato de corretagem: o que diz o Código Civil (inclui deveres de diligência e informação)
- Código Civil, arts. 725 a 727: resultado útil, exclusividade e negócio concluído depois do prazo
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.