O Código Civil dedica um capítulo à corretagem, os arts. 722 a 729, disponíveis no texto compilado do Planalto. Os três primeiros definem o contrato, os deveres do corretor e a forma de fixar a remuneração. A aplicação desses dispositivos ao dia a dia está aprofundada em contrato de corretagem.
Art. 722: o que é o contrato de corretagem
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, "não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência", obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Três elementos se destacam:
- Independência: o corretor não é mandatário, empregado nem prestador de serviço subordinado ao cliente. Ele aproxima as partes; quem decide e assina o negócio são elas.
- Objeto: a obrigação é obter um ou mais negócios. Por isso a remuneração costuma estar ligada ao resultado, como mostra o art. 725.
- Instruções do cliente: preço, condições e limites de negociação vêm do cliente. Registrar essas instruções por escrito evita divergências; veja autorização de venda.
O código não exige forma escrita para o contrato de corretagem em geral, mas a regulamentação da profissão exige documento escrito para anunciar o imóvel (Decreto nº 81.871/1978, art. 5º), e a exclusividade só produz o efeito do art. 726 se ajustada por escrito.
Art. 723: diligência, prudência e informação
Na redação dada pela Lei nº 12.236/2010, o corretor é obrigado a executar a mediação "com diligência e prudência" e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. O parágrafo único vai além: sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deve prestar esclarecimentos sobre "a segurança ou o risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência".
Na prática, o artigo se traduz em hábitos concretos:
- informar o cliente sobre visitas, propostas e retornos sem esperar que ele pergunte; veja retorno ao proprietário;
- conferir a documentação do imóvel e das partes e comunicar pendências; veja documentação na captação;
- avisar sobre mudanças de preço de mercado que afetem a negociação;
- registrar por escrito os esclarecimentos prestados.
A consequência prevista é a responsabilidade por perdas e danos. Por isso, a informação dada ao cliente deve ser verdadeira, completa e documentada.
Art. 724: como a remuneração é fixada
A remuneração do corretor, "se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes", será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. A ordem é importante:
- vale primeiro o que a lei fixar, se houver;
- depois, o que as partes ajustarem;
- na falta de ambos, o valor é arbitrado pela natureza do negócio e pelos usos locais.
As tabelas de honorários elaboradas pelos sindicatos e homologadas pelos Conselhos Regionais (Lei nº 6.530/1978, art. 17, IV) podem servir de referência sobre os usos locais, mas o melhor caminho é ajustar o percentual por escrito antes de começar. Veja tabelas de honorários e comissão de corretagem.
Continuação
Quando a remuneração é devida, inclusive em caso de arrependimento, exclusividade e fim do prazo, é tema dos arts. 725 a 727. A atuação de mais de um corretor e a aplicação de leis especiais estão nos arts. 728 e 729.
Leia também
- Contrato de corretagem: o que diz o Código Civil (inclui deveres de diligência e informação)
- Comissão de corretagem de imóveis: o que diz a lei, como é definida e como formalizar
- Tabelas de honorários de referência: o que são e como consultar
- Código Civil, arts. 725 a 727: resultado útil, exclusividade e negócio concluído depois do prazo
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.