Este artigo aprofunda um tema de Comissão de corretagem de imóveis.
A pergunta sobre o momento em que a comissão passa a ser devida aparece em quase toda negociação que não termina como o previsto: o comprador desiste depois de aceitar a proposta, o proprietário vende diretamente a alguém que o corretor apresentou, o prazo da autorização termina e o negócio sai semanas depois. O Código Civil trata dessas situações nos arts. 725, 726 e 727 (comentados em Código Civil, arts. 725 a 727), e em cada uma delas há medidas que o corretor pode adotar desde a captação para evitar dúvidas. A visão geral da comissão está em comissão de corretagem de imóveis, e o contrato em si em contrato de corretagem.
A regra geral: o resultado previsto no contrato
O art. 725 do Código Civil estabelece que a remuneração é devida ao corretor uma vez que ele tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Dois pontos dessa regra merecem atenção:
- O ponto de referência é o resultado previsto no contrato. Por isso, a forma como esse resultado é descrito no documento de contratação faz diferença. Um contrato que diz apenas "intermediar a venda" deixa margem para interpretações diferentes sobre o momento em que o trabalho foi concluído.
- O arrependimento posterior não apaga o resultado. Se o resultado previsto foi alcançado e uma das partes se arrepende depois, a lei diz que a remuneração continua devida.
O que conta como resultado
Na intermediação de venda, o resultado costuma ser descrito como a aproximação das partes até um acordo sobre os elementos essenciais do negócio: imóvel, preço e forma de pagamento. Há contratos que vinculam o resultado a um ato específico, como a assinatura do compromisso de compra e venda ou a lavratura da escritura.
Exemplo hipotético: uma autorização de venda prevê que a comissão é devida "na assinatura do instrumento de compromisso de compra e venda". Comprador e vendedor aceitam a proposta por escrito, mas o compromisso nunca é assinado porque o comprador não obtém o financiamento previsto como condição. Saber se o resultado foi alcançado, nesse caso, depende do que foi pactuado e de como a condição foi redigida. A mesma situação, com um contrato que vincule o resultado ao aceite da proposta, pode ter outro desfecho.
O ponto prático é este: defina por escrito, antes de começar, qual ato marca o resultado e em que momento a comissão será paga. Os elementos do documento estão em autorização de venda, e as etapas entre o aceite e o contrato em do aceite da proposta ao contrato.
Arrependimento e desistência: a diferença que importa
Nem toda desistência é arrependimento no sentido do art. 725. A distinção relevante é se o resultado previsto já havia sido alcançado quando a parte voltou atrás.
- Desistência antes do acordo: o comprador visitou, fez uma proposta, houve contraproposta e ele desistiu sem que as partes chegassem a um acordo. Em regra, não houve resultado.
- Arrependimento depois do acordo: as partes acertaram preço e condições, formalizaram o aceite, e uma delas desistiu depois. Aqui entra a parte final do art. 725.
Entre esses dois extremos há muitas situações intermediárias: aceite verbal sem registro, aceite condicionado a análise de documentos, negócio desfeito por problema na documentação do imóvel ou por falta de crédito. A aplicação da regra a esses casos é frequentemente discutida nos tribunais, e o desfecho depende das provas e das circunstâncias. Por isso a orientação mais útil é preventiva: registrar o que foi combinado e o que aconteceu, em vez de depender da interpretação depois do conflito.
Negócio fechado diretamente entre as partes
O art. 726 trata da situação em que o negócio é iniciado e concluído diretamente entre as partes. A regra é que, nesse caso, nenhuma remuneração é devida ao corretor. A exceção é a corretagem ajustada por escrito com exclusividade: o corretor tem direito à remuneração integral ainda que o negócio seja realizado sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Daí decorrem duas consequências práticas:
- Sem exclusividade escrita, se o proprietário vende a alguém que não foi apresentado pelo corretor, em regra não há comissão.
- Com exclusividade escrita, o corretor precisa conseguir demonstrar que trabalhou: divulgação, visitas, retornos ao proprietário. A ressalva da inércia ou ociosidade existe justamente para o corretor que recebeu a exclusividade e não atuou.
Os detalhes da exclusividade estão em exclusividade na intermediação.
Dispensa do corretor e fim do prazo
O art. 727 cobre duas situações. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensa o corretor e o negócio se realiza depois, como fruto da mediação dele, a corretagem é devida. A mesma solução se aplica quando o negócio se realiza após o fim do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
A expressão que decide esses casos é "fruto da sua mediação" ou "por efeito dos trabalhos do corretor". Isso exige demonstrar a ligação entre o trabalho e o negócio: quem apresentou o comprador, quando, em que visita, com que proposta.
Situações comuns e o que ajuda a esclarecê-las
| Situação | Dispositivo | O que ajuda a esclarecer |
|---|---|---|
| Acordo formalizado e desistência posterior de uma parte | Art. 725 | Aceite escrito da proposta, com data e condições |
| Negociação encerrada sem acordo | Art. 725 | Histórico das propostas e contrapropostas |
| Proprietário vende diretamente, sem exclusividade | Art. 726 | Prova de que o comprador não foi apresentado pelo corretor, ou de que foi |
| Proprietário vende diretamente, com exclusividade escrita | Art. 726 | Contrato com exclusividade e registro do trabalho realizado |
| Negócio fechado depois do fim da autorização | Art. 727 | Registro de visitas e contatos do comprador durante o prazo |
Como registrar o trabalho desde o início
Quase todas as situações acima dependem de prova. Os registros que mais ajudam são simples e devem ser feitos no momento em que as coisas acontecem:
- autorização ou contrato de corretagem assinado, com prazo, remuneração, exclusividade (se houver) e descrição do resultado;
- registro de cada visita: data, imóvel, nome do interessado e, quando possível, confirmação por mensagem;
- propostas e contrapropostas por escrito, com datas;
- comunicações de retorno ao proprietário sobre visitas e propostas;
- em parcerias, o combinado entre os corretores antes do início (veja parcerias entre corretores).
Esses documentos precisam estar organizados e localizáveis meses depois. Veja organização documental da intermediação e controle de propostas e negócios em andamento.
Quando buscar orientação jurídica
Se a comissão for contestada, reúna a documentação antes de qualquer conversa e procure um advogado. A análise de um caso concreto depende do contrato, das provas e de como os tribunais vêm interpretando situações semelhantes, o que vai além do que um texto informativo pode resolver.
Na biblioteca de referência
- Distrato (Glossário imobiliário)
- Código Civil, arts. 725 a 727: resultado útil, exclusividade e negócio concluído depois do prazo (Legislação comentada)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.