Os arts. 37 a 42 da Lei nº 8.245/1991 tratam das garantias que o locador pode exigir, e o art. 43 define como contravenção penal algumas exigências indevidas. Para o corretor que intermedeia locações, conhecer esses dispositivos evita duas falhas comuns: aceitar contrato com garantia dupla e cobrar do inquilino valores que a lei não permite. A comparação prática entre as modalidades está em garantias locatícias; aqui, o comentário artigo por artigo.
Art. 37: as modalidades e a garantia única
O art. 37 lista as modalidades que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e, desde a Lei nº 11.196/2005, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O parágrafo único é a regra que mais exige atenção: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Fiador e caução juntos, ou seguro-fiança e fiador, não são permitidos. A consequência é a nulidade, e a exigência ainda pode configurar a contravenção do art. 43, II.
Outras formas oferecidas no mercado, que não aparecem na lista do art. 37, merecem análise jurídica antes de serem usadas como garantia do contrato.
Art. 38: a caução
A caução pode ser em bens móveis ou imóveis. A caução em móveis deve ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em imóveis, averbada na matrícula (§ 1º).
A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário os rendimentos quando for levantada (§ 2º). Na prática, isso significa que o valor não fica livre para uso do locador durante o contrato e que o limite de três meses precisa ser respeitado. O § 3º trata da substituição da caução em títulos e ações em caso de crise das sociedades emissoras.
Art. 39: até quando a garantia vale
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (redação da Lei nº 12.112/2009). O ponto importante é a ressalva: o contrato pode dispor de forma diferente, e por isso a cláusula sobre a duração da garantia deve ser lida com atenção.
Art. 40: quando o locador pode exigir nova garantia
O art. 40 lista situações em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade, como morte, ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador, exoneração do fiador, prorrogação por prazo indeterminado quando a fiança era por prazo certo e liquidação do fundo de investimento.
O inciso X trata do fiador que notifica o locador da intenção de se desonerar quando a locação está prorrogada por prazo indeterminado: ele continua obrigado por 120 dias após a notificação. O parágrafo único permite ao locador notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Art. 41: o seguro-fiança
O seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário. Os limites e coberturas efetivos dependem da apólice contratada, que deve ser lida antes da assinatura.
Art. 42: locação sem garantia
Se o contrato não tiver nenhuma garantia, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, de forma antecipada. É uma exceção à regra geral de pagamento após o mês vencido.
Art. 43: exigências que configuram contravenção
O art. 43 considera contravenção penal, punível com prisão simples ou multa revertida ao locatário:
- exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos (inciso I);
- exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (inciso II);
- cobrar aluguel antecipado, salvo na hipótese do art. 42 e na locação para temporada (inciso III).
O inciso I reforça o que o art. 22, VII, já estabelece: taxas de intermediação e de análise cadastral são do locador e não podem ser repassadas ao inquilino. Veja o comentário aos arts. 22 e 23.
Pontos de atenção para o corretor
- Confirmar, antes de redigir ou revisar o contrato, que há uma única modalidade de garantia.
- Em caução em dinheiro, respeitar o limite de três meses e a forma de depósito do art. 38, § 2º.
- Explicar ao inquilino, já no atendimento inicial, quais garantias o proprietário aceita, para que ele se prepare.
- Na captação para locação, alinhar com o proprietário que a escolha de uma garantia exclui as demais.
Garantia no caso concreto
A escolha e a aceitação de cada garantia, inclusive a idoneidade do fiador e a cobertura do seguro, dependem dos documentos e das condições de cada negócio. O contrato e a apólice precisam ser lidos por inteiro, e a dúvida sobre uma cláusula específica pede orientação jurídica.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.