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Captação de imóvel para locação: particularidades

O que muda na captação de imóveis para alugar: valor do aluguel, garantias, encargos, estado do imóvel, documentos, prazo do contrato e autorização escrita.

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Indicado para: Corretor iniciante

Este artigo aprofunda um tema de Captação de imóveis.

A captação de um imóvel para locação segue a mesma lógica da captação para venda: entender o proprietário, conhecer o imóvel, conferir documentos, combinar condições e formalizar a autorização. O processo geral está em captação de imóveis. A diferença está nos assuntos que precisam ser decididos antes do anúncio, porque eles aparecem logo no primeiro contato com interessados: valor do aluguel, garantia exigida, encargos e prazo.

Intermediação ou administração

A primeira definição é o escopo do serviço. Na intermediação, o corretor encontra o locatário e acompanha a negociação até a assinatura do contrato. Na administração, ele também cuida da relação durante a locação: cobrança, repasses, encargos, vistorias, reajustes e encerramento. São serviços diferentes, com remunerações diferentes. Veja atuação em locação e administração e comissão na locação.

Valor do aluguel

Como na venda, o valor deve ser sugerido com base em dados: aluguéis anunciados de imóveis comparáveis, tempo que ficam disponíveis e características do imóvel. Imóvel com aluguel acima do mercado tende a ficar vazio, e cada mês vazio é custo para o proprietário (condomínio, IPTU, manutenção). O tema está em valor do aluguel.

Garantia locatícia

O proprietário precisa decidir, antes do anúncio, qual garantia aceitará. A Lei nº 8.245/1991 (art. 37) prevê as modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato, e o art. 43, II, define como contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia.

Na captação, explique ao proprietário as diferenças práticas entre as opções e registre quais ele aceita. O aprofundamento está em garantias locatícias.

Encargos: quem paga o quê

Interessados perguntam o valor total que vão pagar. Defina com o proprietário e registre na ficha do imóvel:

  • IPTU e taxas: pelo art. 22, VIII, cabem ao locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato. É comum que o contrato transfira esse pagamento ao locatário; o que for combinado precisa constar do anúncio e do contrato.
  • Condomínio: as despesas ordinárias cabem ao locatário (art. 23, XII) e as extraordinárias ao locador (art. 22, X).
  • Consumo: energia, água, gás e telefone cabem ao locatário (art. 23, VIII).
  • Seguro contra incêndio: pelo art. 22, VIII, o prêmio do seguro complementar contra fogo cabe ao locador, salvo disposição em contrário.

Custos de intermediação e administração

O art. 22, VII, da Lei nº 8.245/1991 atribui ao locador o pagamento das taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação, incluídas as despesas para verificar a idoneidade do pretendente ou de seu fiador. Deixe isso claro na captação, junto com os valores praticados por você.

Estado do imóvel e vistoria

O locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I) e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). O locatário pode pedir descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V).

Na visita de captação, anote o estado de cada ambiente e oriente o proprietário sobre reparos necessários antes do anúncio. Um laudo de vistoria detalhado, com fotos, protege as duas partes na devolução do imóvel. O roteiro de levantamento está em visita de captação.

Documentos

A conferência da matrícula, do IPTU e do condomínio segue o que está em documentação na fase de captação. Na locação, observe também:

  • quem consta como proprietário e quem vai assinar o contrato;
  • a convenção e o regimento do condomínio, que valem para o locatário (art. 23, X);
  • restrições de uso previstas na convenção (por exemplo, uso comercial em prédio residencial).

Prazo do contrato

O contrato pode ser ajustado por qualquer prazo, mas, se for igual ou superior a dez anos, depende de vênia conjugal (art. 3º). Sem ela, o cônjuge não é obrigado a observar o prazo excedente. Pergunte na captação qual prazo o proprietário pretende oferecer e se ele é casado.

Autorização escrita

Assim como na venda, o anúncio público depende de autorização escrita ou contrato de mediação (Decreto nº 81.871/1978, art. 5º). A autorização para locação deve indicar o valor do aluguel, as garantias aceitas, quem paga cada encargo, o prazo da autorização, a remuneração e se o serviço inclui administração.

Checklist da captação para locação

  • Escopo definido: só intermediação ou também administração.
  • Valor do aluguel fundamentado.
  • Garantias aceitas (uma por contrato).
  • Divisão dos encargos registrada.
  • Estado do imóvel anotado e reparos combinados.
  • Documentos e regras do condomínio conferidos.
  • Prazo pretendido para o contrato.
  • Autorização escrita assinada.

Com o imóvel anunciado, o atendimento aos interessados segue o que está em atendimento ao interessado em locação.

Na biblioteca de referência

Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.

Fontes e referências

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