Os arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991 listam as obrigações do locador e do locatário. Para o corretor, são os dispositivos que respondem às perguntas mais frequentes de uma locação: quem paga a intermediação, quem paga o condomínio, quem paga o IPTU e o que cada parte pode exigir da outra durante o contrato. O texto oficial está no link das fontes; abaixo, o que cada grupo de regras significa na prática.
Art. 22: as obrigações do locador
O art. 22 reúne dez deveres. Os que mais aparecem na rotina do corretor são estes:
- Entregar o imóvel em condições de uso (inciso I) e garantir o uso pacífico durante a locação (inciso II). Antes de anunciar, vale conferir se o imóvel realmente está pronto para ser ocupado. Pendências de reparo que impeçam o uso precisam ser resolvidas ou informadas.
- Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV). Problemas que já existiam quando o inquilino recebeu o imóvel são de responsabilidade do locador. Daí a importância da vistoria de entrada bem feita.
- Fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, se o locatário pedir (inciso V). Na prática, é o laudo ou termo de vistoria, com referência expressa aos defeitos existentes.
- Dar recibo discriminado, sem quitação genérica (inciso VI). Cada valor pago precisa aparecer separado no recibo.
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação (inciso VII). Este é o ponto central para o corretor e está comentado a seguir.
- Pagar impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo (inciso VIII), salvo disposição expressa em contrário no contrato. É comum o contrato transferir o IPTU ao locatário; a lei permite isso, desde que esteja expresso.
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (inciso X). O parágrafo único dá exemplos: reformas estruturais, pintura de fachada, obras de habitabilidade, instalação de equipamentos de segurança e lazer, decoração das áreas comuns e constituição de fundo de reserva.
A taxa de intermediação é do locador
O inciso VII do art. 22 diz que cabe ao locador pagar as taxas de intermediação, incluídas as despesas necessárias para verificar a idoneidade do pretendente ou do seu fiador. Na prática, isso significa que a análise cadastral e a comissão pela locação são custos de quem coloca o imóvel para alugar, não de quem aluga.
Somado ao art. 43, I, que considera contravenção penal exigir do locatário quantia além do aluguel e dos encargos permitidos, o recado é direto: cobrar do inquilino a comissão de intermediação ou a "taxa de cadastro" expõe o locador e o corretor a problemas. Os detalhes sobre como a comissão de locação é combinada estão em comissão na locação.
Art. 23: as obrigações do locatário
O art. 23 tem doze incisos. Os principais para a orientação ao inquilino:
- Pagar aluguel e encargos no prazo (inciso I). Se o contrato não fixar data, o vencimento é até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
- Usar o imóvel para o fim combinado e cuidar dele (inciso II).
- Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (inciso III). A comparação é feita com a vistoria de entrada; sem ela, a discussão na saída fica difícil.
- Comunicar danos e defeitos cuja reparação caiba ao locador (inciso IV) e reparar os danos que ele mesmo causar (inciso V).
- Não modificar o imóvel sem consentimento prévio e escrito (inciso VI).
- Permitir vistoria pelo locador, com dia e hora combinados, e admitir visitas de terceiros na hipótese do art. 27 (inciso IX). É a regra que viabiliza mostrar um imóvel ocupado que está à venda; veja visita a imóvel ocupado por inquilino.
- Cumprir a convenção e o regulamento do condomínio (inciso X) e pagar o prêmio do seguro de fiança (inciso XI), quando essa for a garantia.
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio (inciso XII).
Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio
A divisão entre o que é ordinário (locatário) e extraordinário (locador) gera muitas dúvidas. O § 1º do art. 23 lista como ordinárias, entre outras, salários e encargos dos empregados do condomínio, consumo de água, luz e gás das áreas comuns, limpeza e conservação, manutenção de elevadores e equipamentos e pequenos reparos. O § 2º condiciona a cobrança à comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal, e o inquilino pode pedir essa comprovação a qualquer tempo.
Uma prática útil é pedir ao síndico ou à administradora que separe, no boleto, as parcelas ordinárias das extraordinárias. Isso evita discussão a cada mês sobre quem paga o quê.
Pontos de atenção para o corretor
- Explicar ao proprietário, já na captação, que a intermediação e a análise cadastral são despesas dele (art. 22, VII). Veja captação de imóvel para locação.
- Deixar expresso no contrato quem paga o IPTU, porque a regra legal só muda por cláusula expressa (art. 22, VIII).
- Fazer vistoria de entrada detalhada, com fotos, para dar base às obrigações dos arts. 22, IV e V, e 23, III.
- Informar ao inquilino, no atendimento ao interessado em locação, quais encargos ele vai pagar além do aluguel, para que a decisão seja tomada com o custo total.
Modalidades de locação e contrato
A Lei do Inquilinato tem regras específicas para locação não residencial, temporada e outras situações, e o contrato pode ajustar vários pontos dentro dos limites da lei. A aplicação a um caso concreto depende do contrato assinado e dos fatos. Quem atua com locação de forma recorrente encontra uma visão mais ampla em atuação em locação e administração de imóveis.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.