Este artigo aprofunda um tema de Atendimento ao comprador de imóveis.
A garantia locatícia protege o locador caso o locatário deixe de cumprir as obrigações do contrato. Ela costuma ser o ponto que mais atrasa uma locação: o interessado gostou do imóvel, mas não tem fiador; o proprietário só aceita uma modalidade; a análise da seguradora demora. Conhecer as regras da Lei nº 8.245/1991 permite ao corretor orientar as duas partes desde o início do atendimento ao interessado em locação.
As modalidades previstas na lei
O art. 37 da Lei do Inquilinato permite ao locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Apenas uma garantia por contrato
O parágrafo único do art. 37 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Além disso, o art. 43, II, considera contravenção penal exigir mais de uma modalidade. Pedir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, contraria a lei. Se o proprietário quer mais segurança, o caminho é escolher a modalidade mais adequada e fazer uma boa análise cadastral, não somar garantias.
Caução
A caução pode ser em bens móveis ou imóveis (art. 38):
- Bens móveis: deve ser registrada em cartório de títulos e documentos.
- Bens imóveis: deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel dado em garantia.
- Dinheiro: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, revertendo ao locatário as vantagens do depósito quando a soma for levantada (§ 2º).
- Títulos e ações: devem ser substituídos em trinta dias em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras (§ 3º).
A caução em dinheiro é a mais usada pela simplicidade. O limite de três aluguéis e a forma de depósito precisam constar do contrato.
Fiança
Pela fiança, uma pessoa garante ao credor que cumprirá a obrigação assumida pelo devedor caso este não a cumpra (Código Civil, art. 818). Na locação, o fiador responde pelas obrigações do locatário nos termos do contrato. Alguns pontos práticos:
- Autorização do cônjuge: o art. 1.647, III, do Código Civil exige autorização do outro cônjuge para prestar fiança, exceto no regime da separação absoluta de bens. Verifique o estado civil e o regime de bens do fiador.
- Duração: salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39 da Lei do Inquilinato).
- Substituição: o art. 40 lista situações em que o locador pode exigir novo fiador ou a troca da modalidade, como morte do fiador, ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência declaradas judicialmente, alienação ou gravação de todos os seus imóveis, mudança de residência sem comunicação e exoneração do fiador.
- Exoneração na prorrogação: na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de se desonerar, permanecendo obrigado por 120 dias após a notificação (art. 40, X).
Na análise cadastral, o fiador é avaliado com o mesmo cuidado do pretendente: renda, patrimônio e regularidade documental, conforme os critérios definidos pelo locador ou pela administradora.
Seguro de fiança locatícia
O seguro de fiança locatícia é contratado com uma seguradora e, segundo o art. 41, abrange a totalidade das obrigações do locatário. A seguradora faz a própria análise do pretendente e define condições e custo. É uma alternativa para quem não tem fiador e não quer imobilizar dinheiro em caução. Ao apresentar essa opção, oriente o interessado a ler as condições da apólice: coberturas, franquias, vigência e forma de renovação.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Incluída na lei em 2005, essa modalidade usa quotas de fundo de investimento como garantia. O art. 40 prevê a substituição da garantia em caso de exoneração da garantia constituída por quotas ou de liquidação ou encerramento do fundo. É menos comum no dia a dia e depende de instituições que operem esse tipo de produto.
E o título de capitalização?
O título de capitalização é oferecido no mercado como garantia locatícia, mas não aparece nominalmente no art. 37. Quando utilizado, costuma ser apresentado como uma forma de caução. Como esse enquadramento não está expresso na lei, oriente as partes a verificar as condições do título (valor, resgate, o que acontece em caso de inadimplência) e, havendo dúvida, a buscar orientação jurídica antes de adotá-lo.
Locação sem garantia
Se a locação não tiver nenhuma garantia, o art. 42 permite ao locador exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, de forma antecipada. Fora dessa hipótese e da locação para temporada, a cobrança antecipada do aluguel é vedada (art. 20) e configura contravenção (art. 43, III).
Comparação rápida
| Modalidade | Base legal | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Art. 38, § 2º | Máximo de três aluguéis, depositada em poupança |
| Caução em imóvel | Art. 38, § 1º | Averbação na matrícula |
| Fiança | Art. 37, II; CC, art. 818 | Autorização do cônjuge do fiador (CC, art. 1.647, III) |
| Seguro de fiança locatícia | Arts. 37, III, e 41 | Análise e condições da seguradora |
| Quotas de fundo de investimento | Art. 37, IV | Substituição se o fundo for liquidado |
O papel do corretor
- Perguntar ao proprietário, já na captação para locação, quais garantias ele aceita.
- Perguntar ao interessado, na qualificação, qual garantia ele consegue oferecer.
- Explicar a cada parte as regras básicas da modalidade escolhida, sem substituir a análise jurídica do contrato.
- Garantir que o contrato preveja uma única modalidade e que a garantia esteja formalizada antes da entrega das chaves.
O atendimento ao interessado segue a mesma estrutura do atendimento ao comprador de imóveis, com as particularidades da locação. A remuneração do corretor na locação está em comissão na locação.
Na biblioteca de referência
- Ação de despejo (Glossário imobiliário)
- Certidão de protesto: o que mostra, quem emite e como usar na análise de um negócio (Documentos explicados)
- Laudo de vistoria de locação: para que serve, o que registrar e como conferir (Documentos explicados)
- Lei do Inquilinato, arts. 37 a 43: as garantias locatícias e as penalidades por exigências indevidas (Legislação comentada)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.