Quando um imóvel alugado é colocado à venda, o inquilino tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros. Os arts. 27 a 34 da Lei nº 8.245/1991 regulam essa preferência: como o inquilino deve ser avisado, quanto tempo tem para responder, quando a regra não se aplica e quais as consequências de ignorá-la. Para o corretor, é um tema que precisa ser levantado já na entrevista inicial com o proprietário.
Art. 27: quando há preferência e como avisar
A preferência existe nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento. O locador deve dar conhecimento do negócio ao locatário por notificação judicial, extrajudicial ou "outro meio de ciência inequívoca".
O parágrafo único define o conteúdo mínimo da comunicação: todas as condições do negócio, em especial o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais e o local e horário em que a documentação pode ser examinada. Uma comunicação vaga, do tipo "estou pensando em vender, você tem interesse?", não cumpre a regra. O inquilino precisa receber as mesmas condições que um terceiro aceitaria.
Na prática, o caminho mais seguro é formalizar a comunicação por escrito, com prova de recebimento, quando já houver uma proposta concreta ou condições definidas.
Art. 28: o prazo de trinta dias
O direito de preferência caduca se o locatário não manifestar, de maneira inequívoca, aceitação integral da proposta em trinta dias. Aceitação parcial ou contraproposta não é exercício da preferência. Para o corretor, isso significa registrar a data em que o inquilino foi comunicado e acompanhar o prazo antes de fechar com outro comprador.
Art. 29: desistência depois da aceitação
Se o locatário aceitar a proposta e o locador desistir depois, o locador responde pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes. Por isso, a comunicação só deve ser enviada quando o proprietário estiver de fato decidido a vender naquelas condições.
Arts. 30 e 31: sublocação e várias unidades
Se o imóvel estiver sublocado por inteiro, a preferência cabe primeiro ao sublocatário e depois ao locatário (art. 30). Havendo vários pretendentes, prefere o locatário mais antigo e, se da mesma data, o mais idoso. Quando a venda envolve mais de uma unidade, a preferência incide sobre o conjunto (art. 31), e não unidade por unidade.
Art. 32: quando não há preferência
A preferência não alcança a perda da propriedade ou venda por decisão judicial, a permuta, a doação, a integralização de capital, a cisão, a fusão e a incorporação. O parágrafo único, incluído pela Lei nº 10.931/2004, acrescenta, para contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, a constituição de propriedade fiduciária e a perda ou venda por realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial, desde que essa condição conste em cláusula específica e destacada do contrato.
Art. 33: o locatário preterido
O inquilino que não teve a preferência respeitada pode pedir perdas e danos ao alienante. Pode também depositar o preço e as despesas e haver para si o imóvel, se requerer em seis meses contados do registro da venda, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação. O parágrafo único permite a averbação com qualquer via do contrato assinada também por duas testemunhas.
Por isso, ao levantar a documentação do imóvel, vale verificar se há contrato de locação averbado na matrícula. Veja documentação na fase de captação.
Art. 34: condomínio tem prioridade
Se o imóvel tiver mais de um proprietário (condomínio, no sentido de copropriedade), a preferência do condômino vem antes da do locatário.
Visitas ao imóvel alugado
O art. 23, IX, obriga o locatário a admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese do art. 27, com dia e hora combinados. É a base para organizar visitas de compradores em imóvel ocupado. Os cuidados práticos estão em visita a imóvel ocupado por inquilino.
Roteiro prático para o corretor
- Na captação, perguntar se o imóvel está alugado, pedir o contrato e verificar se ele está averbado na matrícula.
- Explicar ao proprietário a preferência do inquilino e as consequências dos arts. 29 e 33.
- Quando houver proposta concreta, orientar a comunicação formal ao locatário com todas as condições do parágrafo único do art. 27.
- Registrar a data da comunicação e aguardar os trinta dias do art. 28, ou a recusa expressa do inquilino, antes de concluir com terceiro.
- Documentar a resposta do inquilino.
Pontos discutidos nos tribunais
Há discussões nos tribunais sobre a forma da comunicação, sobre o que são "igualdade de condições" e sobre situações específicas. Diante de uma venda com inquilino que manifesta interesse, ou de dúvida sobre se a operação está entre as exceções do art. 32, a orientação de um advogado é recomendável. O conceito está resumido no verbete direito de preferência.
Leia também
- Direito de preferência: quando o inquilino ou o condômino têm prioridade
- Visita a imóvel ocupado por inquilino: regras e cuidados
- Entrevista inicial com o proprietário: o que perguntar e registrar
- Documentação na fase de captação: o que verificar antes de anunciar
- Lei do Inquilinato, arts. 22 e 23: deveres do locador e do locatário e as taxas de intermediação
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.