Este artigo aprofunda um tema de Atendimento ao comprador de imóveis.
O atendimento a quem procura imóvel para alugar segue a mesma lógica do atendimento ao comprador: entender a necessidade, apresentar opções coerentes, conduzir visitas e formalizar o acordo. Mas a locação tem particularidades que mudam o ritmo e os cuidados. A decisão costuma ser mais rápida, a garantia locatícia entra na conversa desde cedo e a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, define direitos e obrigações que o corretor precisa conhecer para orientar bem as duas partes.
O que muda em relação à compra
- Prazo: quem aluga geralmente tem data para se mudar. O atendimento precisa caber nesse prazo.
- Custo mensal total: a referência do interessado não é só o aluguel, mas o aluguel somado a condomínio, IPTU e demais encargos que o contrato atribuir a ele.
- Garantia: a forma de garantia define parte da viabilidade do negócio e deve ser discutida antes da proposta.
- Análise cadastral: o locador, ou a administradora, avalia o pretendente e o eventual fiador antes de aceitar.
Primeiro contato e qualificação
Além das perguntas usuais de qualificação, a locação pede algumas específicas:
- Data pretendida para a mudança e prazo de contrato desejado.
- Valor máximo mensal, já considerando condomínio, IPTU e encargos.
- Quem vai morar no imóvel e se há animais de estimação.
- Uso residencial ou comercial.
- Garantia que o interessado consegue oferecer: fiador, caução, seguro-fiança ou outra modalidade aceita pelo locador.
- Renda e forma de comprovação, que serão pedidas na análise cadastral.
Registre essas informações no histórico do cliente. Elas evitam visitas a imóveis que não atendem à garantia exigida pelo proprietário ou ao orçamento real do interessado.
Visitas
A condução da visita segue o que está em visitas a imóveis. Na locação, vale conferir antes com o proprietário as condições que costumam gerar dúvida no local: o que fica no imóvel (armários, eletrodomésticos), quem responde por pequenos reparos já identificados, regras do condomínio sobre mudança e animais e a possibilidade de pintura ou adaptações. Se o imóvel ainda estiver ocupado por outro inquilino, há cuidados próprios, tratados em visita a imóvel ocupado.
Análise cadastral: quem paga
A análise do pretendente e do fiador é uma etapa comum na locação. Um ponto que gera dúvida é quem arca com esse custo. O art. 22, VII, da Lei do Inquilinato determina que o locador é obrigado a pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. E o art. 43, I, considera contravenção penal exigir, por motivo de locação, quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos.
Por isso, o corretor não deve cobrar do interessado taxa de cadastro, de análise ou de intermediação da locação. A remuneração pela intermediação é tratada com o locador, como explicado em comissão na locação.
Garantia locatícia
A lei prevê caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37), e proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. Exigir mais de uma também é contravenção penal (art. 43, II). As diferenças entre as modalidades estão em garantias locatícias.
Outro ponto: salvo nas hipóteses do art. 42 (locação sem nenhuma garantia) e da locação para temporada, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel (art. 20). Cobrar aluguel antecipado fora dessas hipóteses também é contravenção (art. 43, III).
A proposta de locação
Mesmo quando o acordo é rápido, formalize a proposta por escrito. Ela deve indicar:
- imóvel, locador e pretendente;
- valor do aluguel e encargos que caberão ao locatário;
- prazo do contrato e data de início;
- modalidade de garantia;
- forma e critério de reajuste, a serem definidos no contrato;
- condições específicas combinadas (reparos antes da entrada, itens que permanecem no imóvel, autorização para animais);
- prazo de validade da proposta.
O valor pedido pelo proprietário deve ter sido definido com base no mercado, tema tratado em valor do aluguel.
Prazo e multa
Dois pontos da lei merecem atenção ao explicar o contrato. O art. 3º permite qualquer prazo, mas exige vênia conjugal quando o prazo for igual ou superior a dez anos. E o art. 4º estabelece que, durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel, enquanto o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Explicar essa proporcionalidade ao interessado evita surpresas se ele precisar sair antes do fim do contrato.
Vistoria de entrada
A vistoria descreve o estado do imóvel no momento da entrega. Ela tem base na própria lei: o locador deve fornecer ao locatário, se este solicitar, descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência aos defeitos existentes (art. 22, V), e o locatário deve restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III). Uma vistoria completa, com fotos e assinada pelas partes, é a principal proteção de ambos na devolução.
Assinatura e entrega das chaves
A sequência mais segura é: aprovação cadastral, formalização da garantia, assinatura do contrato, vistoria e, só então, entrega das chaves. Entregar as chaves antes da garantia formalizada ou do contrato assinado expõe o locador e o próprio corretor.
Os documentos recebidos durante o atendimento (identidade, comprovantes de renda, dados do fiador) são dados pessoais e precisam ser tratados com cuidado, como explicado em LGPD na rotina do corretor.
Erros comuns
- Apresentar imóveis pelo valor do aluguel sem somar condomínio e IPTU.
- Descobrir a exigência de garantia do proprietário só depois da visita.
- Cobrar do interessado taxa de cadastro ou de intermediação.
- Aceitar duas garantias no mesmo contrato.
- Fazer a vistoria de forma genérica, sem fotos nem detalhes.
- Entregar as chaves antes da formalização completa.
Para o corretor que pretende atuar com frequência nesse segmento, veja também atuação em locação e administração e captação de imóvel para locação.
Na biblioteca de referência
- Laudo de vistoria de locação: para que serve, o que registrar e como conferir (Documentos explicados)
- Lei do Inquilinato, arts. 22 e 23: deveres do locador e do locatário e as taxas de intermediação (Legislação comentada)
- Lei do Inquilinato, arts. 37 a 43: as garantias locatícias e as penalidades por exigências indevidas (Legislação comentada)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.