Preparação do imóvel para visitação: orientações ao proprietário

Este artigo aprofunda um tema de Visitas a imóveis.

O comprador forma boa parte da opinião sobre um imóvel nos primeiros minutos da visita. Desordem, cheiro, lâmpadas queimadas e pequenos defeitos visíveis levam a atenção para o que está errado e reduzem a disposição de pagar o preço pedido. Preparar o imóvel não é disfarçar problemas: é permitir que o visitante veja o imóvel como ele é, sem distrações.

As orientações abaixo podem ser passadas pelo corretor ao proprietário e complementam o roteiro geral de visitas a imóveis.

Quando orientar

O melhor momento é logo depois da captação, antes das fotos. O imóvel preparado para a visita também rende fotos melhores, como explicado em fotografia de imóveis. Entregue as orientações por escrito, para o proprietário consultar depois.

Limpeza e organização

• Limpeza geral, com atenção a banheiros, cozinha, vidros e pisos.
• Bancadas, mesas e superfícies livres de objetos acumulados.
• Armários organizados: compradores costumam abri-los para avaliar o espaço.
• Áreas de serviço, garagem e depósito arrumados.
• Lixo retirado antes de cada visita.

Objetos pessoais

Retratos de família, coleções e objetos muito pessoais dificultam que o visitante se imagine morando ali. Além disso, alguns itens não devem ficar à vista por segurança e privacidade:

• documentos, correspondências, contas e boletos;
• joias, dinheiro, medicamentos e objetos de valor;
• chaves, senhas anotadas e equipamentos eletrônicos soltos.

Pequenos reparos

Defeitos pequenos e baratos de corrigir pesam desproporcionalmente na impressão do visitante, porque sugerem falta de manutenção. Vale resolver antes das visitas:

• lâmpadas queimadas;
• torneiras pingando e descargas com defeito;
• maçanetas, puxadores e fechaduras soltos;
• manchas de umidade superficiais e pintura descascada em pontos visíveis;
• tomadas e interruptores quebrados.

Defeitos maiores, como infiltrações ativas ou problemas estruturais, não devem ser apenas cobertos. Eles precisam ser informados ao interessado, e o proprietário deve decidir se vai reparar ou considerar o problema no preço. Veja o que o corretor deve saber sobre o imóvel antes da visita.

Luz, ventilação e cheiro

• Cortinas e persianas abertas durante o dia.
• Todas as luzes funcionando e acesas em ambientes escuros.
• Imóvel ventilado antes da visita.
• Atenção a cheiros de cozinha, cigarro, animais e mofo; evite perfumes fortes para disfarçá-los.

Animais de estimação

Se possível, mantenha os animais fora do imóvel ou em um ambiente fechado durante as visitas, com caixas de areia e comedouros limpos. Alguns visitantes têm medo ou alergia.

Áreas externas e entrada

A primeira impressão começa na portaria, no corredor ou na fachada. Jardim cuidado, entrada limpa e campainha funcionando fazem diferença. Em condomínios, confirme com a administração as regras de acesso de visitantes.

O que o comprador costuma testar

Durante a visita, muitos compradores abrem torneiras, acendem luzes, testam janelas e portas e observam paredes e tetos em busca de manchas. Vale o proprietário fazer esse mesmo teste antes:

• janelas e portas abrem e fecham sem esforço;
• chuveiros e torneiras têm pressão e água quente onde houver aquecimento;
• tomadas e interruptores funcionam;
• armários embutidos abrem sem travar;
• não há sinais de umidade em tetos, cantos e atrás de móveis.

O que não puder ser corrigido deve estar na ficha do imóvel, para que o corretor informe o visitante com antecedência.

Documentos à disposição

Documentos não ficam à vista durante a visita, mas convém que o proprietário saiba onde estão e os entregue ao corretor quando solicitados: matrícula atualizada, carnê ou certidão do IPTU, boletos recentes do condomínio e, se houver, plantas e manuais do imóvel. A conferência desses documentos está em documentação na fase de captação.

Presença do proprietário

Em geral, a visita flui melhor sem o proprietário presente: o visitante fica mais à vontade para observar, comentar e fazer perguntas ao corretor. Se o proprietário precisar estar no imóvel, combine que ele fique disponível para perguntas específicas, sem conduzir a visita nem discutir preço com o visitante. A negociação deve passar pelo corretor.

Imóvel vazio

• Energia e água ligadas, para que o visitante possa testar torneiras, chuveiros e iluminação.
• Limpeza periódica, mesmo sem uso, para evitar poeira e cheiro de fechado.
• Verificação de vazamentos e de sinais de umidade entre uma visita e outra.
• Controle de chaves: quem tem cópia e onde ficam guardadas.

Imóvel vazio também exige cuidado do corretor com a própria segurança; veja segurança do corretor durante visitas.

Imóvel alugado

Quando há inquilino, a preparação depende dele, e as visitas seguem regras próprias da Lei do Inquilinato. Veja visita a imóvel ocupado por inquilino.

Checklist para entregar ao proprietário

Como passar as orientações

Muitos proprietários recebem essas sugestões como crítica à forma como vivem. Explique que o objetivo é a venda e que as recomendações valem para qualquer imóvel. Apresente-as como lista prática, sem comentários sobre gosto pessoal, e reconheça o que já está bem cuidado.