Este artigo aprofunda um tema de Captação de imóveis.
Anunciar um imóvel sem conhecer a documentação é transferir o problema para a fase de negociação, quando ele custa mais caro para todos. Uma pendência descoberta depois da proposta aceita pode atrasar a escritura, inviabilizar o financiamento do comprador ou desfazer o negócio. Por isso a conferência acontece antes de anunciar, como parte do processo de captação de imóveis. O significado de cada documento está em documentos imobiliários que o corretor precisa conhecer, e as etapas finais da venda em escritura e registro.
Por que conferir na captação
O Código Civil (art. 723) determina que o corretor execute a mediação com diligência e prudência e preste ao cliente esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio. Conhecer a situação documental do imóvel desde o início é a forma mais direta de cumprir esse dever. Também permite orientar o proprietário a resolver pendências antes que apareça um comprador.
A conferência na captação não substitui a análise jurídica completa que costuma ser feita antes da escritura. Ela serve para identificar cedo o que pode impedir ou atrasar a venda.
1. Matrícula atualizada
A matrícula é o documento central. Pela Lei nº 6.015/1973 (art. 176), cada imóvel tem matrícula própria no Registro de Imóveis, com a identificação do imóvel e o histórico dos atos registrados e averbados. É ela que mostra quem é o proprietário e quais ônus pesam sobre o imóvel.
Qualquer pessoa pode pedir certidão do registro sem informar o motivo (art. 17). A certidão pode ser lavrada em inteiro teor, em resumo ou em relatório (art. 19). Para a análise da captação, a certidão de inteiro teor, que reproduz a matrícula completa, é a mais útil. Peça uma certidão recente: uma cópia antiga não mostra atos registrados depois da sua emissão.
O que ler na matrícula
- Descrição do imóvel: endereço, área, confrontações e, em condomínios, a identificação da unidade e da vaga.
- Proprietários atuais: quem consta como titular depois do último ato de transmissão.
- Ônus e restrições: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, cláusulas de inalienabilidade e outros registros previstos no art. 167 da Lei nº 6.015/1973.
- Averbações: construção, demolição, alteração de numeração, casamento, separação, cancelamento de ônus.
Construção e área real
Compare o que viu na visita de captação com o que está averbado. O art. 167, II, item 4, da Lei nº 6.015/1973 prevê a averbação da edificação, da reconstrução e da demolição. Uma casa com área construída maior do que a averbada, ou uma edificação não averbada, é situação comum e precisa ser informada ao proprietário. Em muitos casos, a regularização exige documentos da prefeitura e prazo, e pode afetar o financiamento do comprador.
Continuidade do registro
A Lei nº 6.015/1973 exige a continuidade dos registros: se o imóvel não estiver registrado em nome de quem vai vender, o registro do título anterior é exigido antes (arts. 195 e 237). Na prática, se quem se apresenta como dono não consta da matrícula (porque comprou e não registrou, ou porque herdou e o inventário não foi concluído), a venda depende de regularizar essa cadeia primeiro. Lembre que, pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade se transfere entre vivos com o registro do título; enquanto isso não ocorre, o alienante continua sendo considerado dono.
2. Titulares e capacidade para vender
Confirme quem precisa assinar a venda:
- todos os proprietários que constam na matrícula, inclusive coproprietários com frações;
- o cônjuge, quando o regime de bens exigir. O Código Civil (art. 1.647, I) estabelece que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar bens imóveis, exceto no regime da separação absoluta;
- em caso de falecimento de um titular, a situação do inventário;
- em caso de pessoa jurídica, quem tem poderes para representá-la.
Essas informações também determinam quem deve assinar a autorização de venda.
3. IPTU
Peça o carnê ou a certidão de débitos do IPTU emitida pela prefeitura. O Código Tributário Nacional (art. 130) estabelece que os créditos tributários relativos a impostos sobre a propriedade do imóvel se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. Por isso, o comprador e o tabelião costumam exigir a comprovação de que não há débitos. Confira também se os dados do cadastro municipal (área, endereço, inscrição) correspondem à matrícula.
4. Condomínio
Em imóveis em condomínio, peça uma declaração de quitação ou os boletos recentes. O Código Civil (art. 1.345) estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Débitos condominiais em aberto precisam ser resolvidos ou tratados na negociação. Pergunte também sobre chamadas de capital aprovadas e obras previstas, que podem influenciar o comprador.
5. Outras situações que exigem atenção
- Imóvel financiado: o saldo devedor e a forma de quitação precisam ser conhecidos antes de anunciar.
- Imóvel alugado: o inquilino pode ter direito de preferência; o tema aparece em entrevista inicial com o proprietário.
- Imóvel em inventário ou com usufruto: a venda depende de etapas jurídicas próprias.
- Imóvel rural: há documentos específicos, como o cadastro do imóvel rural, que a própria matrícula menciona (art. 176, § 1º, II, 3, a, da Lei nº 6.015/1973).
Checklist de documentação na captação
| Documento | O que confirmar | Onde obter |
|---|---|---|
| Certidão de inteiro teor da matrícula | Titulares, ônus, averbações, descrição do imóvel | Registro de Imóveis da circunscrição |
| Documentos dos titulares | Identidade, estado civil, regime de bens | Proprietários |
| IPTU | Débitos, dados do cadastro municipal | Prefeitura |
| Condomínio | Quitação, valor da taxa, chamadas de capital | Administração do condomínio |
| Financiamento, se houver | Saldo devedor e forma de quitação | Instituição financeira, pelo proprietário |
| Construção | Correspondência entre o imóvel real e o averbado | Matrícula e prefeitura |
Como conversar sobre pendências
Encontrar uma pendência não significa recusar a captação. Significa informar o proprietário, explicar o impacto na venda e combinar como ela será tratada: regularizar antes de anunciar, anunciar informando a situação ou ajustar as condições. O que não deve acontecer é anunciar escondendo a pendência. Quando a questão for jurídica (inventário, divergência de titularidade, regularização de construção), oriente o proprietário a buscar advogado ou o profissional técnico adequado. A condução da captação nesses casos está em imóvel com pendências documentais.
Registro e guarda dos documentos
Os documentos recebidos contêm dados pessoais dos proprietários. Guarde-os em local seguro, compartilhe apenas com quem precisa e somente para a finalidade da venda. Veja LGPD na rotina do corretor.
Na biblioteca de referência
- Cessão de direitos (Glossário imobiliário)
- Evicção (Glossário imobiliário)
- Habite-se (Glossário imobiliário)
- Indisponibilidade de bens (Glossário imobiliário)
- IPTU (Glossário imobiliário)
- Laudêmio (Glossário imobiliário)
- Nua-propriedade (Glossário imobiliário)
- Penhora (Glossário imobiliário)