Este artigo aprofunda um tema de Visitas a imóveis.
Vender um imóvel alugado envolve três partes com interesses diferentes: o proprietário quer vender, o comprador quer conhecer o imóvel e o inquilino continua morando ou trabalhando ali, com direitos previstos em lei. A organização das visitas precisa respeitar esses direitos e, ao mesmo tempo, permitir que a venda avance.
As orientações gerais estão em visitas a imóveis; aqui ficam as particularidades do imóvel alugado.
O que a lei prevê sobre visitas
A Lei nº 8.245/1991 (art. 23, IX) obriga o locatário a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, e a admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese prevista no art. 27, que trata da venda do imóvel locado.
Assim, o inquilino não pode impedir as visitas de interessados na compra, mas elas precisam ser combinadas previamente com ele. Visitas sem aviso, em horários inadequados ou em frequência excessiva desgastam a relação e podem gerar conflito.
Direito de preferência do inquilino
Antes de vender a terceiros, o proprietário precisa oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições. O art. 27 garante ao locatário preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, e determina que o locador lhe dê conhecimento do negócio por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A comunicação deve conter todas as condições do negócio, em especial preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário em que a documentação pode ser examinada.
- O direito de preferência caduca se o locatário não manifestar aceitação integral em trinta dias (art. 28).
- Se o locatário aceitar e o locador desistir, o locador responde pelos prejuízos (art. 29).
- O locatário preterido pode reclamar perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas, haver para si o imóvel, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação e o pedido seja feito em seis meses do registro (art. 33).
O corretor deve orientar o proprietário a cumprir essa etapa e guardar a comprovação da comunicação. A forma e o momento da notificação devem ser definidos com orientação jurídica.
O que acontece com a locação depois da venda
O comprador precisa saber se poderá usar o imóvel ou se terá de manter o inquilino. Pelo art. 8º, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula. A denúncia deve ser exercida em noventa dias do registro da venda ou do compromisso; depois disso, presume-se a concordância com a manutenção da locação.
Essa informação muda o perfil do comprador: quem quer morar no imóvel precisa avaliar prazo e condições de desocupação; quem compra para investir pode preferir manter a locação. Levante esses dados antes da primeira visita; veja o que o corretor deve saber sobre o imóvel antes da visita.
Como organizar as visitas
Converse com o inquilino antes
Assim que o imóvel for captado, apresente-se ao inquilino, explique como as visitas vão funcionar e pergunte quais dias e horários são mais adequados. Uma relação cordial no início reduz resistências durante toda a comercialização.
Agrupe as visitas
Em vez de visitas avulsas ao longo da semana, concentre-as em janelas combinadas. Isso reduz a interferência na rotina do inquilino e facilita a organização da sua agenda.
Qualifique bem os interessados
Em imóvel ocupado, cada visita tem custo para o inquilino. Leve apenas interessados com perfil compatível, depois da qualificação do comprador.
Respeite o espaço do inquilino
- Confirme cada visita com antecedência e avise se houver atraso ou cancelamento.
- Não abra armários ou gavetas com objetos do inquilino sem autorização.
- Oriente o visitante a não comentar sobre a forma como o inquilino usa o imóvel.
- Não discuta preço, prazo de desocupação ou condições da locação na frente do inquilino.
Fotos
Fotografar o imóvel ocupado expõe objetos pessoais e a rotina do inquilino. Combine com ele antes ou, se possível, use fotos feitas antes da ocupação, desde que ainda representem o imóvel corretamente. Pessoas não devem aparecer nas imagens. Veja fotografia de imóveis.
Informações que o comprador deve receber
- Que o imóvel está locado, desde quando e até quando.
- Valor do aluguel e situação dos pagamentos, se o proprietário autorizar a informação.
- Se o contrato tem cláusula de vigência em caso de alienação e se está averbado.
- Se o inquilino foi notificado sobre a preferência e qual foi a resposta.
- Estado de conservação, com a ressalva de que a vistoria final depende da desocupação.
Registro
Anote as datas combinadas com o inquilino, as visitas realizadas e qualquer dificuldade de acesso. Esse histórico é útil no retorno ao proprietário e protege todos em caso de divergência. Veja também o que registrar depois da visita.
Quando o inquilino dificulta as visitas
Se o inquilino recusar visitas combinadas de forma razoável, a questão deixa de ser do corretor e passa a ser do proprietário, que pode precisar de orientação jurídica. Registre as tentativas de agendamento e informe o proprietário, sem pressionar o inquilino diretamente.
Na biblioteca de referência
- Ação de despejo (Glossário imobiliário)
- Comodato (Glossário imobiliário)
- Direito de preferência (Glossário imobiliário)
- Lei do Inquilinato, arts. 27 a 34: o direito de preferência do locatário na venda do imóvel (Legislação comentada)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.