Este artigo aprofunda um tema de Como se tornar corretor de imóveis.
Grande parte dos corretores começa a carreira associada a uma imobiliária. É um caminho que dá acesso a carteira de imóveis, marca e volume de atendimento, mas que depende de um documento muitas vezes assinado sem leitura atenta: o contrato de associação. A comparação entre trabalhar associado, como autônomo ou com vínculo de emprego está em corretor autônomo, associado ou contratado.
O que a lei prevê
A associação foi incluída na Lei nº 6.530/1978 pela Lei nº 13.097/2015. O art. 6º estabelece:
- § 2º: o corretor pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
- § 3º: pelo contrato, corretor associado e imobiliária coordenam entre si o desempenho de funções correlatas à intermediação e ajustam critérios para a partilha dos resultados da corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.
- § 4º: o contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor associado, desde que não configurados os elementos do vínculo empregatício previstos no art. 3º da CLT.
Três ideias decorrem desse texto: o contrato é específico e tem registro previsto em lei; a partilha da comissão é definida pelas partes; e a autonomia do corretor é a base do modelo.
Autonomia e vínculo de emprego
O art. 3º da CLT considera empregado toda pessoa física que presta serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário. O contrato de associação não afasta a análise do que acontece na prática: se a relação real tiver as características de emprego, o nome dado ao contrato não resolve a situação.
Por isso, além de ler o documento, observe como a imobiliária pretende conduzir o dia a dia. Exigências que se aproximam de subordinação (horários impostos, punições, metas com consequências disciplinares, impedimento de organizar a própria agenda) merecem atenção. A análise de cada caso concreto cabe a um advogado.
O que o contrato deve deixar claro
A lei define o modelo, mas os detalhes ficam no contrato. Antes de assinar, confira se ele trata dos pontos abaixo.
| Tema | O que verificar |
|---|---|
| Partilha da comissão | Percentual de cada parte e se ele muda conforme a origem do negócio (imóvel captado pelo corretor, cliente trazido pelo corretor, atendimento distribuído pela imobiliária) |
| Prazo de pagamento | Quando a parte do corretor é paga depois que a imobiliária recebe a comissão, e como funciona em pagamentos parcelados |
| Desistência e devolução | O que acontece com a partilha se o negócio for desfeito ou a comissão for questionada |
| Funções de cada parte | O que a imobiliária fornece (marca, anúncios, sistema, suporte jurídico, local de atendimento) e o que fica a cargo do corretor |
| Custos | Quem paga anúncios, ferramentas, materiais e eventuais taxas internas |
| Captações e clientes | A quem pertencem as captações e os contatos de clientes, e o que acontece com eles se a associação terminar |
| Parcerias externas | Se e como o corretor pode fazer parceria com corretores de fora da imobiliária |
| Atuação com outras imobiliárias | A lei admite associação a uma ou mais imobiliárias; verifique se o contrato impõe alguma restrição e em que termos |
| Uso da marca e publicidade | Como o corretor pode anunciar, com qual identificação e com quais números de CRECI |
| Prazo e encerramento | Duração, forma de rescisão, aviso prévio e acerto de negócios em andamento no momento da saída |
| Registro | Se o contrato será registrado no sindicato ou, onde não houver, na delegacia da Federação, como prevê o § 2º |
Negócios em andamento na saída
Um dos pontos que mais geram conflito é a saída do corretor com negociações abertas. Uma venda pode levar semanas ou meses entre a proposta e o recebimento da comissão. O contrato deve dizer como fica a partilha dos negócios iniciados durante a associação e concluídos depois dela. Se nada estiver escrito, a discussão acontece no pior momento.
Antes de assinar
- Peça o contrato com antecedência e leia sem pressa.
- Compare o que foi dito na conversa com o que está escrito. O que não estiver no papel não deve ser contado como certo.
- Pergunte como a imobiliária distribui atendimentos e captações entre os associados.
- Converse com corretores que já trabalham ou trabalharam ali.
- Procure o sindicato da sua região para saber como funciona o registro e a assistência prevista na lei.
- Se houver cláusulas que você não entende, busque orientação jurídica antes de assinar.
Os critérios para avaliar a imobiliária, além do contrato, estão em como avaliar uma imobiliária antes de se associar.
A imobiliária também tem obrigações próprias
A imobiliária inscrita no CRECI está sujeita aos mesmos deveres das pessoas físicas inscritas e deve ter como sócio gerente ou diretor um corretor individualmente inscrito (Lei nº 6.530/1978, art. 6º, caput e § 1º). Ao se associar, confira se a empresa está regularmente inscrita no conselho da sua região.
Leia também
A divisão de comissão com corretores de outras empresas está em parcerias entre corretores. Como a renda se forma nos diferentes modelos está em como funciona a remuneração do corretor. Formação e registro, que vêm antes da associação, estão em como se tornar corretor de imóveis.
Na biblioteca de referência
- Código Civil, arts. 728 e 729: negócio com mais de um corretor e leis especiais (Legislação comentada)
- Lei nº 6.530/1978, art. 6º: pessoa jurídica e contrato de associação com imobiliária (Legislação comentada)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.