Este artigo aprofunda um tema de Como se tornar corretor de imóveis.
Quem começa na corretagem costuma aceitar qualquer imóvel em qualquer lugar, com medo de perder oportunidades. O efeito é o contrário: o tempo se perde em deslocamentos, o conhecimento fica raso e o corretor demora a ser lembrado por algum assunto. Escolher uma região e um segmento para começar não é uma decisão definitiva. É um ponto de partida que permite aprender com profundidade e, depois, ajustar. O aprofundamento ao longo da carreira está em especialização por região.
Por que delimitar desde o início
- Aprendizado mais rápido: conhecendo poucos bairros ou condomínios, cada visita e cada negócio acrescentam informação ao que você já sabe.
- Menos tempo em trânsito: visitas de captação e com compradores ficam próximas umas das outras.
- Respostas mais seguras: preço, documentação típica, regras de condomínio e infraestrutura passam a ser conhecidos.
- Lembrança: proprietários e compradores lembram de quem demonstra conhecer o lugar.
Critérios para escolher a região
| Critério | O que observar |
|---|---|
| Deslocamento | Distância e tempo a partir de onde você mora ou trabalha; custo de transporte e estacionamento |
| Conhecimento prévio | Regiões onde você mora, morou ou tem relações costumam ser mais fáceis no começo |
| Volume de imóveis | Quantidade de imóveis anunciados e de negócios; uma região com poucas transações demora mais para gerar experiência |
| Faixa de preço | Imóveis de valor muito alto costumam ter ciclos longos e exigir carteira de relacionamentos; faixas intermediárias tendem a ter mais giro |
| Concorrência | Quantas imobiliárias e corretores atuam ali e se há espaço para um atendimento mais cuidadoso |
| Rede de contatos | Pessoas que você conhece na região e que podem indicar proprietários ou compradores |
| Modelo de atuação | Se você for associado, a região de atuação da imobiliária pesa mais do que a sua preferência |
Escolher o segmento
Além da região, o tipo de operação muda bastante o dia a dia:
- Venda de imóveis prontos: exige captação, preço, documentação e negociação; o ciclo até a comissão costuma ser mais longo.
- Locação: volume maior de atendimentos e ciclo mais curto; exige conhecer a Lei do Inquilinato, garantias e análise de cadastro. Veja atuação em locação e administração.
- Lançamentos: trabalho junto a incorporadoras, com produto definido e estrutura de vendas; exige conhecer o empreendimento, a forma de pagamento e as regras da incorporação. Veja corretagem em lançamentos.
Também é possível delimitar pelo tipo de imóvel: apartamentos, casas em condomínio, lotes, salas comerciais. Cada tipo tem documentação e perguntas próprias.
Como pesquisar uma região antes de decidir
- Levante o estoque: quantos imóveis estão anunciados, em que faixa de preço e há quanto tempo.
- Visite: circule pela região, observe placas, condomínios, comércio, acessos e obras.
- Converse: com corretores que atuam ali, porteiros e síndicos (sempre respeitando as regras de cada condomínio), moradores.
- Registre: monte uma ficha simples com condomínios, valores de condomínio, características dos imóveis e preços anunciados.
- Compare: faça o mesmo exercício em duas ou três regiões e escolha com base nos critérios da tabela.
A forma de transformar esse levantamento em sugestão de preço está em imóveis comparáveis e preço de mercado.
Exemplo de comparação entre regiões
O exemplo abaixo é hipotético. Ele mostra como transformar o levantamento em uma comparação objetiva, atribuindo uma nota de 1 a 3 a cada critério conforme a sua realidade.
| Critério | Região A | Região B | Região C |
|---|---|---|---|
| Deslocamento | 3 (moro perto) | 2 | 1 (trânsito intenso) |
| Conhecimento prévio | 3 | 1 | 2 |
| Volume de imóveis anunciados | 2 | 3 | 2 |
| Faixa de preço compatível com o início | 2 | 3 | 1 |
| Rede de contatos | 3 | 1 | 1 |
| Total | 13 | 10 | 7 |
A nota final não decide sozinha, mas obriga a pensar em todos os critérios e evita escolher apenas pelo valor dos imóveis. Se dois critérios forem mais importantes para você (por exemplo, deslocamento e volume), dê peso maior a eles.
Quando você é associado
Na associação a uma imobiliária, a região costuma ser definida pela própria empresa. Ainda assim, dentro da área de atuação dela, você pode se concentrar em alguns condomínios ou bairros e se tornar a referência interna sobre eles. Antes de se associar, compare a região e o segmento da empresa com o que você pretende fazer. Veja como avaliar uma imobiliária antes de se associar.
Revise depois de alguns meses
A primeira escolha é uma hipótese. Depois de alguns meses de registro, observe: quantos atendimentos e captações a região gerou, quanto tempo foi gasto em deslocamento, se os negócios avançaram. Se os números mostrarem que a região não tem giro suficiente, ajuste a área ou o segmento com base nesses dados, e não por impressão. Veja indicadores comerciais do corretor.
Erros comuns
- Escolher uma região só porque os imóveis são caros, sem considerar o ciclo longo e a falta de contatos.
- Delimitar uma área tão pequena que não há imóveis suficientes para trabalhar.
- Mudar de região a cada mês, sem tempo para acumular conhecimento.
- Atender pedidos fora da área sem estrutura, quando uma parceria com um corretor local resolveria melhor. Veja parcerias entre corretores.
Os demais passos de quem está começando estão em primeiros passos depois de obter o CRECI e como se tornar corretor de imóveis.