Este artigo aprofunda um tema de Atendimento ao comprador de imóveis.
O uso do FGTS aparece em boa parte dos atendimentos de compra de moradia. Muitas vezes o comprador conta com esse recurso para compor a entrada ou para reduzir o valor financiado. O problema é que o direito de usar o saldo depende de condições legais e de uma análise que não é feita pelo corretor. Conhecer as regras gerais previstas em lei permite tratar o assunto no atendimento ao comprador sem criar expectativas que podem não se confirmar. O funcionamento do financiamento em si está em financiamento imobiliário para corretores.
O que a lei permite
A Lei nº 8.036/1990 lista, no art. 20, as situações em que a conta vinculada do FGTS pode ser movimentada. Três delas se relacionam diretamente com a moradia:
- Inciso VII: pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, ou de lote urbanizado de interesse social não construído.
- Inciso VI: liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições do Conselho Curador, entre elas a de que o financiamento seja do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e haja intervalo mínimo de dois anos entre as movimentações.
- Inciso V: pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional do SFH, com condições específicas previstas no próprio inciso.
Na intermediação de compra, o caso mais frequente é o do inciso VII: o comprador usa o saldo para pagar parte do preço, normalmente junto com um financiamento, ou o preço inteiro quando o saldo é suficiente.
Condições para usar o FGTS na aquisição
Para o inciso VII, a lei exige duas condições:
- o comprador deve contar com no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;
- a operação deve ser financiável nas condições vigentes para o SFH.
Além disso, o mesmo art. 20 traz restrições que aparecem com frequência na prática:
- Um único imóvel (§ 3º): o direito de adquirir moradia com recursos do FGTS só pode ser exercido para um único imóvel.
- Imóvel já adquirido com FGTS (§ 4º): o imóvel que foi objeto de utilização do FGTS só pode ser objeto de outra transação com recursos do fundo na forma regulamentada pelo Conselho Curador.
- Imóvel próprio ou financiamento ativo (§ 17): é vedada a movimentação nas modalidades dos incisos V, VI e VII quando o adquirente já for proprietário ou promitente comprador de imóvel localizado no município onde reside, ou quando já detiver, em qualquer parte do país, financiamento nas condições do SFH.
Essas são as regras da lei. As condições operacionais (documentos, enquadramento do imóvel, forma de liberação e prazos) são definidas nas normas do FGTS e verificadas pelo agente financeiro. Por isso, a confirmação sempre vem de quem analisa a operação.
Como tratar o FGTS na qualificação
O tema deve aparecer cedo, ainda na qualificação do comprador. Algumas perguntas ajudam a identificar se o uso é viável, sem pedir documentos antes da hora:
- Pretende usar o FGTS? Para compor a entrada, junto com o financiamento ou para pagar o preço inteiro?
- Tem, somando os períodos, pelo menos três anos de trabalho com depósitos no FGTS?
- É proprietário ou promitente comprador de algum imóvel no município onde mora?
- Tem financiamento habitacional ativo, em qualquer cidade?
- Já usou o FGTS para comprar outro imóvel?
- Sabe o saldo aproximado disponível? O próprio titular consulta o saldo pelos canais oficiais do FGTS.
- O imóvel será a moradia do comprador?
As respostas não substituem a análise do agente financeiro, mas evitam que a negociação avance sobre uma premissa que não se sustenta. Se o comprador já tem imóvel no município onde mora, por exemplo, o uso do FGTS na compra tende a ser vedado pelo § 17, e o plano de pagamento precisa ser outro.
O imóvel também precisa se enquadrar
Não é só o comprador que passa por análise. Como a lei exige que a operação seja financiável nas condições do SFH, o imóvel também é avaliado pelo agente financeiro. Documentação regular, matrícula sem pendências que impeçam o registro e uso residencial são pontos que o corretor pode conferir antes, como parte da documentação na fase de captação. Um imóvel com pendências documentais pode inviabilizar o uso do FGTS mesmo quando o comprador atende a todas as condições.
FGTS e cronograma do negócio
A liberação do FGTS acontece dentro do processo conduzido pelo agente financeiro e tem prazos próprios, o que afeta o cronograma combinado entre as partes:
- o valor do FGTS normalmente não está disponível no momento da proposta e não deve ser usado para pagar o sinal;
- o pagamento ao vendedor com recursos do FGTS depende da conclusão da análise e da assinatura do contrato com o agente financeiro;
- o vendedor precisa saber, desde o início, que parte do preço virá dessa fonte e em que momento, aproximadamente.
Esses pontos fazem parte da negociação de prazo e forma de pagamento.
Como registrar na proposta
Quando o pagamento depende do FGTS, a proposta de compra deve deixar isso explícito:
- o valor estimado a ser pago com o FGTS e a forma de pagamento do restante;
- que o uso depende da aprovação do agente financeiro;
- o prazo previsto para a análise e o que acontece se o uso não for aprovado: complementação do valor com recursos próprios, novo prazo ou desfazimento sem penalidade, conforme o que as partes combinarem.
Deixar essa última hipótese em aberto é uma das causas mais comuns de conflito entre comprador e vendedor depois do aceite.
Erros comuns
- Tratar o uso como certo. O corretor pode informar a regra geral, mas não pode garantir a liberação.
- Ignorar o § 17. Comprador que já tem imóvel no município onde mora ou financiamento do SFH ativo costuma descobrir a vedação tarde demais.
- Contar com o FGTS para o sinal. O recurso não está disponível nessa etapa.
- Esquecer o imóvel. Pendências na matrícula também impedem a operação.
- Omitir a origem do recurso ao vendedor. O vendedor precisa considerar prazos e etapas do agente financeiro ao aceitar a proposta.
O papel do corretor é identificar a intenção de uso, conhecer as regras gerais, orientar o comprador a confirmar a situação com o agente financeiro e registrar as condições na proposta. A decisão sobre o enquadramento é de quem analisa a operação.
Na biblioteca de referência
- SFH (Sistema Financeiro da Habitação) (Glossário imobiliário)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.