Atuação em locação e administração de imóveis

Este artigo aprofunda um tema de Desenvolvimento profissional do corretor de imóveis.

A Lei nº 6.530/1978 (art. 3º) inclui a locação entre as atividades de intermediação do corretor. O mercado de aluguel se divide em duas frentes que podem ou não andar juntas: a intermediação, que vai da captação do imóvel à assinatura do contrato, e a administração, que acompanha o contrato durante toda a sua vigência. Cada frente tem rotina, responsabilidades e forma de remuneração próprias, descritas a seguir. A visão geral dos caminhos profissionais está em desenvolvimento profissional do corretor.

A base legal: a Lei do Inquilinato

A locação de imóvel urbano é regulada pela Lei nº 8.245/1991 (art. 1º), que também lista situações que continuam regidas pelo Código Civil e por leis especiais, como vagas autônomas de garagem e apart-hotéis. Quem trabalha com locação precisa conhecer essa lei com mais profundidade do que quem atua apenas com venda. Alguns pontos aparecem todos os dias:

• Aluguel: é livre a convenção do valor, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). Veja valor do aluguel.
• Obrigações do locador: entre elas, pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação, incluídas as despesas para aferir a idoneidade do pretendente ou de seu fiador (art. 22, VII).
• Obrigações do locatário: entre elas, permitir a vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX).
• Garantias: o locador pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, vedada mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37). Veja garantias locatícias.
• Preferência do locatário: em caso de venda do imóvel locado, o locatário tem preferência em igualdade de condições (art. 27).
• Cobranças indevidas: exigir, por motivo de locação, quantia além do aluguel e dos encargos permitidos, ou mais de uma garantia, constitui contravenção penal (art. 43).

Intermediação de locação

A intermediação reúne captação, divulgação, atendimento de interessados, análise de cadastro e formalização do contrato. Comparada à venda, tem ciclos mais curtos e volume maior de atendimentos. As etapas estão detalhadas em captação de imóvel para locação e atendimento ao interessado em locação.

Administração de imóveis

Na administração, o corretor ou a imobiliária atua em nome do proprietário durante a locação. As atividades costumam incluir:

• cobrança e repasse do aluguel e dos encargos;
• emissão de recibos discriminados (o locador deve fornecê-los, vedada a quitação genérica, conforme art. 22, VI);
• reajustes conforme o contrato;
• vistorias de entrada e saída;
• atendimento a pedidos de reparo e definição de quem é responsável por cada despesa;
• renovação, rescisão e devolução do imóvel;
• prestação de contas periódica ao proprietário.

O que exatamente cabe ao administrador deve estar descrito no contrato de administração firmado com o proprietário. A remuneração dessa atividade é tratada em comissão na locação.

Como é a rotina

Exemplo de semana de quem administra imóveis

A distribuição abaixo é apenas uma ilustração de como as tarefas se organizam ao longo do mês em uma carteira de administração:

• Início do mês: acompanhamento dos pagamentos de aluguel, cobrança dos atrasos e repasse aos proprietários no prazo combinado.
• Ao longo do mês: atendimento de pedidos de reparo, com definição de quem é responsável por cada despesa conforme a lei e o contrato.
• Datas de aniversário dos contratos: cálculo e comunicação dos reajustes.
• Fim de contratos: negociação de renovação, vistoria de saída e devolução de garantias.
• Fechamento: prestação de contas aos proprietários, com recibos e comprovantes.

Habilidades que fazem diferença

• Organização financeira: controle de entradas, repasses e despesas de cada imóvel.
• Comunicação equilibrada: locador e locatário têm interesses diferentes, e o administrador precisa tratar os dois com respeito e clareza.
• Registro: vistorias com fotos e descrição detalhada evitam discussões na devolução.
• Conhecimento da lei: saber o que cabe a cada parte reduz conflitos e retrabalho.

Vantagens e pontos de atenção

A locação oferece demanda constante e, no caso da administração, uma receita recorrente enquanto o contrato estiver vigente. Também aproxima o corretor de proprietários que, no futuro, podem decidir vender. Por outro lado:

• a administração envolve dinheiro de terceiros, o que exige controle rigoroso, contas separadas e prestação de contas transparente;
• os conflitos entre locador e locatário fazem parte da rotina e pedem equilíbrio;
• inadimplência e devoluções antecipadas exigem conhecimento da lei e, muitas vezes, apoio jurídico;
• o volume de documentos é grande. Veja organização documental e LGPD na rotina do corretor.

O que estudar para atuar em locação

• a Lei nº 8.245/1991, com atenção às garantias, à revisão e à renovação do aluguel e às hipóteses de retomada;
• vistoria e registro do estado do imóvel;
• análise de cadastro e de renda do pretendente e do fiador;
• organização financeira e prestação de contas;
• tributação dos valores recebidos, com apoio de contador. Veja recibo, nota fiscal e tributos sobre a comissão.

Para quem esse caminho faz sentido

A locação combina bem com quem gosta de processos organizados, atendimento frequente e relacionamento de longo prazo com proprietários. É também um caminho comum para quem quer construir uma imobiliária, porque a carteira de administração dá estabilidade ao negócio. Quem prefere negociações longas e de valor alto, com menos atendimentos, tende a se adaptar melhor à venda. Os demais segmentos estão em especialização por tipo de imóvel e segmento.

Na biblioteca de referência

• Ação renovatória (Glossário imobiliário)
• Benfeitorias (Glossário imobiliário)
• Locação por temporada (Glossário imobiliário)
• Laudo de vistoria de locação: para que serve, o que registrar e como conferir (Documentos explicados)
• Lei do Inquilinato, arts. 22 e 23: deveres do locador e do locatário e as taxas de intermediação (Legislação comentada)

Fontes e referências

• Lei nº 8.245/1991: Lei do Inquilinato, arts. 1º, 17, 22, 23, 27, 37 e 43 (Planalto)
• Lei nº 6.530/1978, art. 3º (Planalto)