Características que influenciam o valor de um imóvel

Este artigo aprofunda um tema de Preço de mercado.

Dois imóveis com a mesma metragem, no mesmo bairro, podem ter preços muito diferentes. Para sugerir um preço com segurança, o corretor precisa reconhecer quais características fazem essa diferença e em que medida o comprador daquele segmento as valoriza. Elas se dividem em seis grupos, cada um com pontos próprios de observação.

A forma de transformar essas observações em uma faixa de preço está no pilar preço de mercado e em imóveis comparáveis.

Localização

É a característica que menos pode ser alterada e, por isso, costuma ter o maior peso. Dentro dela, vale separar:

• Região: reputação do bairro, oferta de serviços, escolas, comércio, transporte e acesso às vias principais.
• Microlocalização: a rua, a quadra, a proximidade de avenidas movimentadas, de áreas verdes ou de pontos que geram ruído.
• Posição dentro do condomínio: em casas e lotes, a distância da portaria, das áreas de lazer e a vizinhança imediata fazem diferença.

Na visita, percorra o entorno a pé e em horários diferentes quando possível. Situações como trânsito intenso no horário de pico ou ruído noturno só aparecem assim.

Características físicas do imóvel

• Área: privativa e total, com atenção ao que está efetivamente registrado.
• Distribuição: ambientes bem aproveitados valem mais do que área mal distribuída.
• Quartos, suítes e banheiros: o programa precisa corresponder ao perfil de quem compra naquele segmento.
• Vagas de garagem: quantidade, se são cobertas, livres ou presas, e se estão vinculadas à unidade.
• Andar, vista e posição solar: em apartamentos, influenciam luminosidade, ventilação e privacidade.
• Área externa: quintal, varanda, terraço ou área de lazer privativa.

Estado de conservação e reformas

O estado do imóvel interfere no valor de duas formas: no custo que o comprador terá para deixá-lo como deseja e na percepção que ele forma na visita. Observe instalações elétricas e hidráulicas aparentes, infiltrações, esquadrias, pisos e revestimentos.

Reformas merecem análise cuidadosa. Uma reforma recente e bem executada, com materiais compatíveis com o padrão do imóvel, tende a valorizar. Uma reforma muito personalizada, de gosto específico, pode ser vista pelo comprador como algo a refazer. O proprietário costuma considerar o valor investido; o mercado considera o que o próximo morador valoriza. Essa diferença precisa aparecer na conversa sobre preço, tratada em como conversar com o proprietário sobre preço.

Condomínio

• Infraestrutura: portaria, segurança, elevadores, lazer, manutenção das áreas comuns.
• Idade e conservação do edifício: fachada, garagem, áreas comuns.
• Valor da taxa: uma taxa alta em relação ao padrão reduz o número de interessados.
• Situação financeira: obras previstas, chamadas extras e inadimplência elevada afetam a decisão do comprador.

Peça ao proprietário a última prestação de contas ou as atas recentes quando houver obra ou rateio previsto. Informações desse tipo, se omitidas, aparecem depois e prejudicam a negociação.

Documentação

A situação jurídica do imóvel interfere diretamente no valor e na liquidez. Algumas situações recorrentes:

• Área construída não averbada: a matrícula não reflete o que existe. A averbação de construções está prevista na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, item 4). Enquanto não regularizada, pode dificultar o financiamento do comprador.
• Ônus registrados: hipoteca, alienação fiduciária ou penhora precisam ser resolvidos ou tratados na negociação.
• Titularidade em discussão: inventário, partilha ou divergência entre coproprietários.

O que conferir antes de anunciar está em documentação na fase de captação, e a condução de casos com problemas em imóvel com pendências documentais.

Liquidez e momento do mercado

Algumas características não estão no imóvel, mas no mercado em que ele compete:

• quantidade de imóveis semelhantes à venda;
• tempo médio que esses imóveis permanecem anunciados na região;
• faixa de preço com maior procura no segmento;
• possibilidade de financiamento, que amplia ou restringe o número de compradores.

Um imóvel bom em uma região com muita oferta semelhante pode exigir preço mais competitivo do que um imóvel comum em região com pouca oferta.

O que o comprador percebe e o que só aparece depois

Algumas características são percebidas logo na visita: luz, vista, distribuição, acabamento. Outras só aparecem quando o comprador avança, na análise de documentos, na avaliação do banco ou na conversa com o síndico: área não averbada, obra prevista no condomínio, taxa extra, restrições de uso. Essas descobertas tardias costumam derrubar negociações ou provocar pedidos de desconto. Por isso, o corretor deve levantar as características "invisíveis" antes de anunciar e considerá-las já na sugestão de preço, em vez de deixá-las para a fase de proposta.

Como registrar essas observações

Uma ficha padronizada evita esquecimentos e permite comparar imóveis com critério. Um modelo simples:

Essa ficha alimenta a pesquisa de imóveis comparáveis e ajuda a explicar ao proprietário por que o imóvel dele está acima ou abaixo de uma referência.

Erros comuns

• Considerar o valor investido em reforma como acréscimo automático no preço.
• Ignorar a taxa de condomínio, que pesa no orçamento mensal do comprador.
• Descobrir pendências de documentação só depois de anunciar.
• Avaliar a localização apenas pelo bairro, sem olhar a rua e o entorno.
• Tratar características do gosto pessoal do proprietário como valor de mercado.

Na biblioteca de referência

• Área privativa e área comum (Glossário imobiliário)
• Benfeitorias (Glossário imobiliário)
• Tombamento (Glossário imobiliário)

Fontes e referências

• Lei nº 6.015/1973: Lei de Registros Públicos (Planalto)