Corretagem de imóveis rurais: particularidades

Este artigo aprofunda um tema de Desenvolvimento profissional do corretor de imóveis.

A intermediação de imóveis rurais segue a mesma base da corretagem urbana: autorização por escrito, conhecimento do imóvel, pesquisa de preço, atendimento qualificado e acompanhamento até o registro. O que muda é a quantidade de cadastros, tributos e exigências próprias desse tipo de imóvel, além de um perfil de comprador com critérios diferentes. Os caminhos de especialização estão em especialização por tipo de imóvel e segmento e a visão geral da carreira em desenvolvimento profissional do corretor.

Documentos e cadastros próprios do imóvel rural

Além da matrícula atualizada, que vale para qualquer imóvel (veja documentação na fase de captação), o imóvel rural tem cadastros e documentos específicos.

Documento ou cadastro	O que é	Por que importa na venda
CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)	Certificado do cadastro do imóvel no sistema nacional de cadastro rural	Exigido para vender ou prometer à venda o imóvel; seus dados constam da escritura
Comprovação do ITR	Imposto federal anual sobre a propriedade territorial rural	A quitação dos últimos cinco exercícios é exigida para atos de registro
CAR (Cadastro Ambiental Rural)	Registro público eletrônico das informações ambientais do imóvel	Obrigatório para todos os imóveis rurais; informa reservas e áreas protegidas
Georreferenciamento	Memorial descritivo com coordenadas dos limites, assinado por profissional habilitado	Exigido para registro nas situações e prazos previstos em lei e regulamento

CCIR

A Lei nº 4.947/1966 (art. 22, § 1º) estabelece que, sem a apresentação do Certificado de Cadastro, os proprietários não podem, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais. Com a redação dada pela Lei nº 10.267/2001, a apresentação do CCIR deve vir acompanhada da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa previstos em lei, e os tabelionatos devem mencionar na escritura dados do CCIR, como código, denominação e localização do imóvel.

Na captação, peça o CCIR e confira se os dados conferem com a matrícula e com o imóvel. Divergências de área ou de titularidade precisam ser esclarecidas antes de anunciar.

ITR

A Lei nº 9.393/1996 define o ITR como imposto de apuração anual que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado fora da zona urbana do município (art. 1º). O art. 21 da mesma lei exige a comprovação do pagamento do ITR referente aos cinco últimos exercícios para a prática de atos de registro e averbação. Na prática, a regularidade do imposto deve ser conferida cedo, porque pendências atrasam a escritura e o registro.

Cadastro Ambiental Rural (CAR)

A Lei nº 12.651/2012 (art. 29) criou o CAR como registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses. Para o comprador, as informações ambientais do imóvel (reserva legal, áreas de preservação, uso do solo) podem afetar o aproveitamento econômico pretendido. Recomende que o comprador consulte um profissional da área ambiental quando o uso planejado depender dessas condições.

Georreferenciamento

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, art. 176, § 3º) prevê que, nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação do imóvel seja feita por memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com Anotação de Responsabilidade Técnica e coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão fixada pelo INCRA. O § 4º do mesmo artigo determina que essa identificação se torne obrigatória para o registro em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Como os prazos dependem da área do imóvel e de regulamentação, confirme com o registro de imóveis competente e com o profissional responsável pelo levantamento se o georreferenciamento já é exigido para aquele imóvel e se a certificação foi feita.

Captação de imóvel rural

A entrevista e a visita de captação seguem o roteiro geral (veja entrevista inicial com o proprietário), com perguntas adicionais:

Qual é a área total, a área aproveitável e o uso atual (pecuária, agricultura, lazer, preservação)?
Há benfeitorias? Estão averbadas? Em que estado estão?
Como é o acesso, em diferentes épocas do ano?
Há fontes de água, energia elétrica e comunicação?
Existem arrendamentos, parcerias rurais ou ocupantes no imóvel?
Os limites físicos coincidem com a descrição da matrícula e do levantamento georreferenciado?
Há financiamentos rurais ou garantias registradas sobre o imóvel?

Registre tudo por escrito e formalize a autorização para intermediar (veja autorização de venda).

Preço de imóveis rurais

A formação de preço do imóvel rural considera fatores que pesam pouco no urbano: aptidão do solo, disponibilidade de água, topografia, logística de escoamento, benfeitorias produtivas e restrições ambientais. A comparação com negócios semelhantes continua sendo a base, mas exige atenção à unidade de medida (preço por hectare, por exemplo) e às diferenças de aproveitamento entre os imóveis comparados. Os fundamentos estão em preço de mercado. Quando o cliente precisar de laudo formal, encaminhe a profissional habilitado (veja perito avaliador e CNAI).

Visitas

Visitas a imóveis rurais costumam ser longas, com deslocamentos e percursos internos. Combine com antecedência o roteiro, quem acompanhará a visita, as condições de acesso e o tempo necessário. Leve a planta ou o croqui do imóvel e os dados de área. Os cuidados gerais estão em visitas a imóveis e segurança do corretor durante visitas.

O comprador de imóvel rural

Os critérios variam muito conforme a finalidade: produção, investimento, lazer ou moradia. A qualificação precisa entender o uso pretendido, porque ele define o que é indispensável (água, área aproveitável, acesso, energia) e quais documentos o comprador e seus assessores vão examinar com mais rigor. Veja qualificação do comprador.

Da proposta ao registro

Além das certidões usuais, a transmissão de imóvel rural envolve CCIR, comprovação do ITR e, conforme o caso, georreferenciamento certificado. Combine com o tabelionato e com o registro de imóveis a documentação exigida antes de fechar prazos com as partes. As etapas gerais estão em do aceite da proposta ao contrato e escritura e registro.

Profissionais envolvidos

Negócios rurais frequentemente exigem engenheiro agrimensor ou cartógrafo para o georreferenciamento, profissional da área ambiental, advogado e contador. Saber quando recomendar cada um faz parte do trabalho do corretor no segmento. Veja relacionamento com outros profissionais do mercado.

Na biblioteca de referência

CCIR (Glossário imobiliário)
Georreferenciamento (Glossário imobiliário)

Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.

Corretagem de imóveis rurais: particularidades da intermediação