Este artigo aprofunda um tema de Desenvolvimento profissional do corretor de imóveis.
A ética do corretor de imóveis não é apenas uma questão de boa conduta. Ela está escrita em norma, obriga todos os profissionais inscritos e pode gerar sanções aplicadas pelo Conselho Regional. Conhecer o conteúdo dessas regras ajuda a tomar decisões do dia a dia com segurança, especialmente em situações em que o interesse imediato aponta para outro caminho.
A visão geral sobre o papel da ética na carreira está em desenvolvimento profissional do corretor. Aqui o foco é o conteúdo das normas e a sua aplicação prática.
O Código de Ética e a quem ele se aplica
O Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis foi aprovado pela Resolução COFECI nº 326/1992. Ele tem por objetivo fixar a forma pela qual o corretor deve se conduzir no exercício profissional (art. 1º) e obriga os profissionais inscritos nos Conselhos Regionais (art. 9º).
O art. 2º resume a lógica do código: os deveres do corretor compreendem a defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo pelo prestígio da classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias. Os artigos seguintes organizam esses deveres em três frentes: o exercício da profissão e os colegas (art. 3º), os clientes (art. 4º) e as condutas vedadas (art. 6º).
Deveres perante os clientes
O art. 4º lista o que cabe ao corretor em relação aos clientes. Cada item tem uma tradução prática:
| Dever (art. 4º) | Na prática |
|---|---|
| I. Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo | Conferir documentação, titularidade e situação do imóvel antes de anunciar. Veja documentação na fase de captação. |
| II. Apresentar dados rigorosamente certos, sem omitir detalhes que depreciem o negócio, informando riscos | Contar ao comprador sobre pendências, defeitos conhecidos e condições que possam comprometer o negócio. |
| III. Recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral | Não participar de negócio com documento falso, valor declarado irreal ou finalidade ilícita. |
| IV. Comunicar imediatamente o recebimento de valores ou documentos destinados ao cliente | Informar no mesmo dia, por escrito, o que foi recebido e em nome de quem. |
| V. Prestar contas pormenorizadas quando solicitado ou ao concluir o negócio | Manter registro de valores recebidos, repassados e retidos. |
| VI. Zelar pela orientação técnica, reservando ao cliente as decisões pessoais | Orientar com dados, sem decidir pelo cliente nem pressioná-lo. |
| VII. Restituir os papéis de que não mais necessite | Devolver documentos originais e descartar cópias de forma segura. |
| VIII. Dar recibo das quantias que o cliente pague ou entregue | Recibo para todo valor, inclusive sinal, quando autorizado a recebê-lo. |
| IX. Contratar por escrito e previamente a prestação dos serviços | Autorização ou contrato assinado antes de começar. Veja contrato de corretagem. |
| X. Receber comissão de uma única parte pelo mesmo serviço, salvo consentimento de todos ou praxe na jurisdição | Se as duas partes forem pagar, todos precisam saber e concordar. |
O dever de informação também está no Código Civil. O art. 723 obriga o corretor a executar a mediação com diligência e prudência e a prestar ao cliente, espontaneamente, as informações sobre o andamento do negócio. O parágrafo único acrescenta que o corretor deve prestar esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.
Deveres perante a profissão e os colegas
O art. 3º trata da relação com a profissão, a classe e os colegas. Entre os deveres listados, alguns aparecem com frequência na rotina:
- exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares (inciso VI);
- zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional (inciso VIII);
- auxiliar a fiscalização, comunicando com discrição aos órgãos competentes as infrações de que tiver ciência (inciso IX);
- não se referir desairosamente aos colegas e relacionar-se com eles com consideração, respeito e solidariedade (incisos X e XI);
- manter-se a par da legislação vigente (inciso XII).
As regras específicas para o trabalho conjunto entre corretores, como a proibição de desviar cliente de colega e a necessidade de dar ciência por escrito ao corretor que já tem a incumbência, estão detalhadas em parcerias entre corretores.
Condutas vedadas
O art. 6º lista o que o corretor não pode fazer. Agrupadas por tema, as vedações ficam mais fáceis de lembrar:
Em relação ao cliente e ao negócio
- aceitar tarefas para as quais não esteja preparado, que não se ajustem às normas ou que possam servir a fraude (inciso I);
- promover a intermediação com cobrança de "over-price" (inciso III), expressão usada para a prática de acrescentar um valor ao preço pedido pelo proprietário e ficar com a diferença;
- locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente (inciso IV);
- receber honorários ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados (inciso V);
- abandonar negócios confiados aos seus cuidados sem motivo justo e prévia ciência do cliente (inciso XII);
- reter negócio quando não tiver probabilidade de realizá-lo (inciso XVIII);
- receber sinal nos negócios que lhe forem confiados sem estar expressamente autorizado (inciso XX).
Em relação aos colegas
- angariar serviços com prejuízo ou desprestígio para outro profissional (inciso VI);
- desviar cliente de outro corretor (inciso VII) e praticar concorrência desleal (inciso X);
- aceitar incumbência já entregue a outro corretor sem dar-lhe prévio conhecimento por escrito, ou sem contratar com o corretor com quem tenha de colaborar ou a quem substitua (incisos XV e XVI).
Em relação à lei e ao conselho
- manter sociedade profissional fora das normas (inciso II);
- deixar de atender notificações da fiscalização ou intimações em processos (inciso VIII) e descumprir determinações dos Conselhos no prazo (inciso XIV);
- acumpliciar-se com quem exerce ilegalmente a atividade (inciso IX);
- promover transações contra disposição literal da lei (inciso XI);
- anunciar capciosamente (inciso XVII). As regras de anúncio estão em regras de publicidade do corretor.
O que a Lei nº 6.530/1978 também proíbe
Além do Código de Ética, a lei que regulamenta a profissão traz vedações próprias no art. 20. Entre elas: prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses confiados ao corretor; auxiliar ou facilitar o exercício da profissão por quem não é inscrito; anunciar proposta de transação sem autorização escrita; violar o sigilo profissional; negar prestação de contas ou recibo de quantias e documentos; e deixar de pagar a contribuição ao Conselho Regional.
O sigilo profissional merece atenção especial. Informações sobre a situação financeira, familiar ou documental de clientes e proprietários circulam com frequência no atendimento e não devem ser repassadas a terceiros sem necessidade. O tratamento desses dados também está sujeito à LGPD; veja LGPD na rotina do corretor.
Responsabilidade, apuração e sanções
O art. 5º do Código de Ética estabelece que o corretor responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
A apuração das faltas cabe ao CRECI em cuja jurisdição o corretor estiver inscrito (art. 7º). O art. 8º separa as transgressões em graves e leves, indicando quais incisos dos arts. 3º, 4º e 6º configuram falta grave. Entre elas estão, por exemplo, apresentar dados incorretos ao cliente, deixar de contratar por escrito, cobrar "over-price", desviar cliente de colega e receber sinal sem autorização.
As sanções disciplinares estão no art. 21 da Lei nº 6.530/1978: advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição por até noventa dias e cancelamento da inscrição. A lei prevê que o Conselho considere as circunstâncias de cada caso, que a reincidência agrave a penalidade e que a multa seja aplicada em dobro na reincidência da mesma falta.
Situações em que a ética é testada
As situações abaixo são exemplos genéricos de dilemas comuns na rotina, com o caminho que as normas indicam:
- O proprietário pede para não mencionar um problema do imóvel. O art. 4º, II, exige dados rigorosamente certos e a informação dos riscos. O caminho é explicar ao proprietário que a omissão não é possível e registrar a orientação dada.
- O comprador entrega um valor de sinal diretamente ao corretor. Só é possível receber se houver autorização expressa (art. 6º, XX). Recebendo, é preciso comunicar imediatamente o cliente e dar recibo (art. 4º, IV e VIII).
- Um cliente atendido por outro corretor procura você. Antes de aceitar, verifique se a incumbência está com o colega e, se estiver, dê ciência por escrito ou combine a colaboração (art. 6º, XV e XVI).
- Surge a proposta de ajustar o preço para ficar com uma diferença. É a prática vedada pelo art. 6º, III. A remuneração deve ser a combinada no contrato, de conhecimento das partes.
- Um negócio claramente não vai se concretizar, mas o corretor mantém a exclusividade. Reter negócio sem probabilidade de realizá-lo é vedado (art. 6º, XVIII). A conversa franca com o proprietário é o caminho.
Em todas essas situações, o registro por escrito do que foi orientado e combinado protege o cliente e o próprio corretor. A formalização das relações com clientes está em contrato de corretagem e autorização de venda.
Na biblioteca de referência
- Decreto nº 81.871/1978, arts. 38 a 44: infrações disciplinares, sanções e recursos (Legislação comentada)
- Lei nº 6.530/1978, arts. 20 e 21: o que é vedado ao corretor e quais as sanções (Legislação comentada)
- Resolução COFECI nº 326/1992: o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis comentado (Legislação comentada)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.