Este artigo aprofunda um tema de Proposta de compra de imóvel.
Em quase toda compra de imóvel existe um valor pago no início, antes da escritura. No mercado ele é chamado de sinal, entrada ou arras, muitas vezes sem distinção. Para o Código Civil, porém, as arras têm regras próprias, e o efeito delas muda conforme o que as partes escreveram. Entender essas regras ajuda o corretor a orientar a redação da proposta e do contrato e a evitar conflitos quando um dos lados desiste.
Na proposta de compra de imóvel, o sinal aparece como um dos itens a combinar; as regras abaixo mostram o que acontece com ele em cada cenário. Nada disso substitui a análise de um advogado na redação do contrato.
Sinal, arras e entrada: os termos
O Código Civil usa as expressões "arras" e "sinal" como equivalentes (arts. 417 a 420). Trata-se do dinheiro ou outro bem móvel que uma parte entrega à outra na conclusão do contrato. "Entrada", por sua vez, é um termo comercial: indica a primeira parcela do preço, que pode ou não ter sido combinada como arras.
Essa diferença de linguagem é a origem de muitos desentendimentos. Um comprador pode pagar uma "entrada" acreditando que, se desistir, receberá o valor de volta; o vendedor pode entender que aquele valor era sinal e que fica com ele. Por isso, o documento precisa dizer com clareza qual é a natureza do valor pago.
O que diz o Código Civil
Quando o contrato é cumprido (art. 417)
Se o contrato for executado, as arras devem ser restituídas ou computadas na prestação devida, se forem do mesmo gênero da principal. Na compra e venda paga em dinheiro, o sinal normalmente é abatido do preço.
Quando o contrato não é cumprido (art. 418)
Com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, o art. 418 prevê duas situações:
- se a inexecução for de quem deu as arras, a outra parte pode ter o contrato por desfeito e retê-las;
- se a inexecução for de quem recebeu as arras, quem as deu pode haver o contrato por desfeito e exigir a devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.
Indenização além das arras (art. 419)
A parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior, valendo as arras como taxa mínima. Pode também exigir a execução do contrato, com perdas e danos, valendo as arras como mínimo da indenização.
Direito de arrependimento (art. 420)
Se o contrato prever direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras terão função unicamente indenizatória. Quem as deu perde o valor em benefício da outra parte; quem as recebeu devolve o valor mais o equivalente. Nesse caso, não há direito a indenização suplementar.
Arras confirmatórias e arras penitenciais
Da leitura desses artigos decorre a distinção usada na prática:
| Arras confirmatórias | Arras penitenciais | |
|---|---|---|
| Quando existem | Quando o contrato não prevê direito de arrependimento | Quando o contrato prevê direito de arrependimento (art. 420) |
| Função | Confirmar o negócio e servir de garantia mínima em caso de inexecução | Funcionar como preço do arrependimento |
| Se uma parte não cumpre | Aplica-se o art. 418; a parte inocente pode pedir indenização suplementar ou a execução do contrato (art. 419) | Quem deu perde as arras; quem recebeu devolve mais o equivalente; sem indenização suplementar |
A consequência prática é relevante: quando há cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode desistir arcando apenas com o valor das arras. Sem essa cláusula, o negócio é firme, e a desistência pode gerar efeitos maiores do que a simples perda ou devolução do sinal.
O que registrar na proposta e no contrato
A redação do contrato é tarefa do advogado ou de quem as partes escolherem para isso. O corretor, porém, participa da negociação e deve garantir que as condições combinadas cheguem corretamente ao documento. Sobre o sinal, os pontos a confirmar são:
- valor e forma de pagamento do sinal, com data e conta de destino;
- natureza do valor: se é sinal (arras) e se o contrato prevê ou não direito de arrependimento;
- abatimento do sinal no preço total;
- condições que, se não ocorrerem, desfazem o negócio sem penalidade, por exemplo a não aprovação do financiamento, e o que acontece com o sinal nessas hipóteses;
- quem recebe o valor: em regra, o vendedor. Se o valor ficar em poder de terceiro até a escritura, isso precisa estar escrito.
Uma condição de financiamento mal redigida é causa frequente de discussão. Se o comprador depende de crédito, o documento deve dizer se a reprovação do financiamento permite desfazer o negócio, em que prazo isso precisa ser comunicado e se o sinal é devolvido integralmente.
Exemplo hipotético
Exemplo apenas para ilustrar: comprador e vendedor assinam compromisso de compra e venda com pagamento de sinal, sem cláusula de arrependimento. Semanas depois, o comprador desiste sem motivo previsto no contrato. Pelo art. 418, o vendedor pode ter o contrato por desfeito e reter o sinal; pelo art. 419, se provar prejuízo maior, pode pedir indenização suplementar. Se o mesmo contrato tivesse cláusula de arrependimento, a perda do sinal seria a consequência da desistência, sem indenização suplementar.
O exemplo é simplificado. Casos reais envolvem as cláusulas específicas do contrato, as circunstâncias da desistência e, às vezes, discussão judicial.
Cuidados do corretor
- Use os termos com precisão nas conversas e nos documentos. Evite chamar de "entrada" o que foi combinado como sinal, e vice-versa.
- Explique às duas partes, antes da assinatura, o que acontece com o sinal se alguém desistir. O art. 723 do Código Civil impõe ao corretor o dever de prestar esclarecimentos sobre a segurança e o risco do negócio.
- Não receba o sinal em conta própria sem previsão expressa e combinada por escrito.
- Recomende que o contrato seja revisado por advogado, especialmente quando houver condições, financiamento ou prazos longos até a escritura.
O caminho entre o aceite da proposta e a assinatura do contrato está em do aceite da proposta ao contrato, e a conclusão do negócio em escritura e registro.
Na biblioteca de referência
- Arras (sinal) (Glossário imobiliário)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.