Este artigo aprofunda um tema de Preço de mercado.
Definir o valor do aluguel parece mais simples do que definir o preço de venda, porque há mais anúncios e mais negócios para comparar. Na prática, o raciocínio é parecido, com algumas diferenças importantes: o locatário avalia o custo mensal total, o imóvel vazio gera despesas para o proprietário a cada mês e a lei estabelece regras próprias para o valor, o reajuste e a revisão.
O método geral de pesquisa está no pilar preço de mercado. Aqui estão as particularidades da locação.
O que a lei diz sobre o valor do aluguel
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece algumas regras que o corretor precisa conhecer antes de orientar o proprietário:
- Livre convenção (art. 17): o valor do aluguel é livremente combinado entre as partes, mas é vedado estipulá-lo em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. Nas locações residenciais, os critérios de reajuste seguem a legislação específica.
- Novo acordo (art. 18): as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor e inserir ou modificar a cláusula de reajuste.
- Revisão judicial (art. 19): não havendo acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, para ajustá-lo ao preço de mercado.
- Pagamento antecipado (art. 20): salvo nas hipóteses do art. 42 e na locação para temporada, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Sobre o reajuste, a Lei nº 10.192/2001 (art. 2º, § 1º) considera nula qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano. O índice de reajuste é escolhido no contrato; o corretor não deve indicar um índice como obrigatório nem prever percentuais.
Como pesquisar o valor de mercado do aluguel
A pesquisa segue a lógica dos imóveis comparáveis, com atenção a alguns pontos próprios da locação:
- Imóveis efetivamente alugados são as melhores referências, quando a informação é confiável.
- Anúncios recentes mostram a concorrência, mas o valor pedido pode não ser o valor fechado.
- Tempo de anúncio indica se o valor está sendo aceito.
- Mobília e equipamentos: imóveis mobiliados atendem outro perfil e não devem ser comparados diretamente com imóveis vazios.
O custo total para o locatário
O locatário raramente decide pelo aluguel isolado. Ele compara o desembolso mensal total, que normalmente inclui aluguel, condomínio e IPTU, além dos custos de entrada com a garantia locatícia. Um imóvel com aluguel competitivo e condomínio alto pode perder para outro com aluguel um pouco maior e encargos menores.
Na orientação ao proprietário, apresente a comparação considerando esse total. O tipo de garantia exigida também interfere na procura; as opções previstas em lei estão em garantias locatícias.
O custo da vacância para o proprietário
Na locação, o tempo vazio tem custo direto. Enquanto o imóvel não é alugado, o proprietário continua pagando condomínio, IPTU e eventualmente contas de consumo mínimo, além de deixar de receber o aluguel. Esse ponto ajuda a conversa sobre valor.
Exemplo hipotético: um proprietário quer anunciar o imóvel por um valor acima da faixa da pesquisa. Se o imóvel ficar vazio alguns meses a mais por causa disso, a soma dos aluguéis não recebidos e dos encargos pagos nesse período pode superar a diferença de valor que ele ganharia ao longo do primeiro ano de contrato. O cálculo deve ser feito com os números reais de cada caso.
Características que pesam mais na locação
- valor total mensal (aluguel e encargos);
- localização em relação a trabalho, escolas e transporte;
- estado de conservação no momento da entrega;
- aceitação de animais de estimação, quando permitida pelo condomínio;
- vagas de garagem;
- flexibilidade nas condições de garantia.
As características que influenciam o valor de forma geral estão em características que influenciam o valor de um imóvel.
Contratos em andamento: reajuste e revisão
O corretor que administra ou acompanha a locação vai encontrar duas situações diferentes:
| Situação | O que é | Base |
|---|---|---|
| Reajuste | Atualização periódica pelo índice previsto no contrato, com periodicidade mínima anual | Contrato; Lei nº 10.192/2001, art. 2º |
| Novo valor por acordo | Locador e locatário combinam um valor diferente, a qualquer tempo | Lei nº 8.245/1991, art. 18 |
| Revisão judicial | Sem acordo, ajuste ao preço de mercado pedido em juízo após três anos | Lei nº 8.245/1991, art. 19 |
Quando o aluguel de um contrato antigo está muito distante do mercado, a primeira alternativa é a negociação. A revisão judicial envolve advogado e procedimento próprio; o corretor pode fornecer a pesquisa de mercado, mas não deve conduzir a questão jurídica.
Como apresentar a sugestão ao proprietário
- Mostre as referências usadas, com fonte e data.
- Indique uma faixa, não um único número.
- Explique o custo total para o locatário e o custo da vacância para o proprietário.
- Combine um período de observação e o que fazer se não houver interessados.
- Registre o valor autorizado antes de anunciar.
A captação de imóveis para locação tem outras particularidades, tratadas em captação de imóvel para locação. A forma de cobrança do corretor na locação está em comissão na locação.
Erros comuns
- Comparar imóveis mobiliados com imóveis vazios.
- Ignorar condomínio e IPTU na comparação.
- Prometer ao proprietário reajustes ou valores futuros.
- Sugerir cláusulas de reajuste vinculadas a salário mínimo ou moeda estrangeira, vedadas pelo art. 17.
- Exigir pagamento antecipado fora das hipóteses permitidas pelo art. 20.
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.