Comissão na locação: intermediação e administração

Este artigo aprofunda um tema de Comissão de corretagem de imóveis.

Na locação, a remuneração do corretor costuma se dividir em duas parcelas com naturezas diferentes: a remuneração pela intermediação, que encontra o locatário e formaliza o contrato, e a remuneração pela administração, cobrada durante a vigência do contrato quando o corretor ou a imobiliária administra o imóvel. As regras gerais da comissão de corretagem estão em comissão de corretagem de imóveis; a locação tem particularidades próprias, a começar por quem paga.

Quem paga: o que diz a Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/1991 (art. 22, VII) inclui entre as obrigações do locador pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

A mesma lei (art. 43, I) estabelece que constitui contravenção penal exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos. Por isso, cobrar do pretendente à locação uma "taxa de intermediação" ou uma "taxa de cadastro" exige muito cuidado: pela regra legal, essas despesas cabem ao locador. Em caso de dúvida sobre uma situação específica, procure orientação jurídica antes de cobrar qualquer valor do locatário.

Remuneração pela intermediação

É a remuneração pelo trabalho de captação, divulgação, atendimento, análise de cadastro e formalização do contrato. Pontos práticos:

• Valor: combinado com o proprietário. Na falta de ajuste, o Código Civil (art. 724) manda arbitrar a remuneração segundo a natureza do negócio e os usos locais. As tabelas de referência regionais costumam tratar a locação de forma própria. Veja tabelas de honorários de referência.
• Momento do pagamento: normalmente vinculado à assinatura do contrato de locação ou ao primeiro aluguel. Defina isso por escrito.
• Despesas de análise: as despesas para aferir a idoneidade do pretendente ou do fiador estão incluídas na intermediação, segundo o art. 22, VII.

Remuneração pela administração

Quando o proprietário contrata a administração do imóvel, o corretor ou a imobiliária passa a cobrar, repassar e prestar contas dos aluguéis, cuidar de reajustes, vistorias e demandas durante a locação. A remuneração costuma ser periódica, enquanto durar a administração. O que define essa cobrança é o contrato de administração assinado com o proprietário, que deve informar:

• quais serviços estão incluídos e quais são cobrados à parte;
• a forma de cálculo da taxa e a base sobre a qual incide;
• o prazo de repasse do aluguel ao proprietário;
• a forma e a periodicidade da prestação de contas;
• as condições de encerramento do contrato de administração.

O trabalho de administração está descrito em atuação em locação e administração de imóveis.

Intermediação e administração lado a lado

O que formalizar com o proprietário

1. autorização para intermediar a locação, com valor do aluguel pretendido, garantias aceitas e prazo. Veja captação de imóvel para locação;
2. valor ou forma de cálculo da remuneração pela intermediação e momento do pagamento;
3. se houver administração, o contrato próprio, com serviços, taxa e prestação de contas;
4. como serão tratadas renovações e novas locações do mesmo imóvel.

Renovação e nova locação do mesmo imóvel

Duas situações costumam gerar dúvidas e devem estar previstas por escrito:

• Renovação ou prorrogação do contrato com o mesmo locatário: se haverá nova remuneração pela intermediação e em que condições.
• Nova locação depois da saída do locatário: se o corretor ou a imobiliária que administra o imóvel terá a preferência ou a exclusividade para encontrar o próximo locatário, e qual será a remuneração.

Exemplo hipotético de prestação de contas

Para quem administra, uma prestação de contas mensal clara reduz dúvidas do proprietário. Um formato simples, com valores apenas ilustrativos:

O exemplo não indica percentual de mercado. A taxa de administração e as despesas autorizadas são as previstas no contrato de administração.

Parcerias na locação

Quando dois corretores participam da mesma locação, valem as mesmas regras da venda: o art. 728 do Código Civil prevê a divisão em partes iguais, salvo ajuste em contrário, e o ideal é combinar tudo por escrito antes. Veja parcerias entre corretores.

Erros comuns

• cobrar do pretendente à locação taxas que a lei atribui ao locador;
• começar a administrar sem contrato escrito com o proprietário;
• misturar valores de aluguel recebidos com dinheiro próprio;
• deixar de prestar contas de forma regular e detalhada;
• não definir por escrito quando a remuneração pela intermediação é devida.

Na biblioteca de referência

• Locação por temporada (Glossário imobiliário)
• Lei do Inquilinato, arts. 22 e 23: deveres do locador e do locatário e as taxas de intermediação (Legislação comentada)

Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.

Fontes e referências

• Lei nº 8.245/1991: Lei do Inquilinato, arts. 22 e 43 (Planalto)
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 722 a 729: da corretagem (Planalto)