Contrato de corretagem: o que diz o Código Civil (inclui deveres de diligência e informação)

Este artigo aprofunda um tema de Comissão de corretagem de imóveis.

Toda intermediação imobiliária se apoia em um contrato de corretagem, ainda que ele nem sempre tenha esse nome. A autorização de venda assinada pelo proprietário e o acordo com um comprador que contrata o corretor para encontrar um imóvel são exemplos. O Código Civil dedica oito artigos ao tema (arts. 722 a 729). As regras de remuneração estão resumidas em comissão de corretagem de imóveis, mas o contrato vai além da comissão: envolve a natureza da relação, os deveres do corretor, a forma e a prova do que foi combinado.

O que é o contrato de corretagem

O art. 722 define: pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Três elementos dessa definição orientam a prática:

• Independência. O corretor não é mandatário nem empregado do cliente. Ele aproxima as partes e conduz a negociação, mas não assina o negócio em nome do cliente nem decide por ele.
• Obrigação de obter negócio. O objeto do contrato é o resultado: a venda, a compra, a permuta ou a locação pretendida.
• Instruções recebidas. Preço, condições, prazo e limites de atuação vêm do cliente. Atuar fora dessas instruções expõe o corretor a conflitos sobre a remuneração e a sua responsabilidade.

Na linguagem do Código Civil, a corretagem também aparece como "contrato de mediação" (art. 725). As duas expressões se referem à mesma relação. O comentário dos primeiros dispositivos está em Código Civil, arts. 722 a 724.

Quem contrata o corretor

A parte que contrata é quem tem interesse no negócio e dá as instruções. Na venda, normalmente é o proprietário, por meio da autorização de venda. Mas o comprador também pode contratar um corretor para encontrar um imóvel com determinadas características. Nesse caso, as mesmas regras se aplicam, e convém formalizar: o que o comprador procura, o prazo, a remuneração e quem a paga.

Quando há contratos com as duas partes do mesmo negócio, o Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326/1992, art. 4º, X) estabelece que o corretor só pode receber comissão de uma única parte pelo mesmo serviço, salvo se houver consentimento de todos os interessados ou se for praxe usual na jurisdição.

Deveres do corretor: diligência e informação

O art. 723 concentra os deveres do corretor e foi reforçado em 2010, quando ganhou a redação atual e um parágrafo único:

• Diligência e prudência na execução da mediação (caput);
• Informação espontânea sobre o andamento do negócio, sem esperar que o cliente pergunte (caput);
• Esclarecimentos sobre segurança e risco do negócio, alterações de valores e outros fatores que possam influir nos resultados, sob pena de responder por perdas e danos (parágrafo único).

Na prática, o dever de informação inclui comunicar ao cliente pendências na documentação do imóvel ou das partes, ônus registrados na matrícula, mudanças nas condições de financiamento do comprador, propostas recebidas e qualquer fato que altere a viabilidade do negócio. Os pontos a conferir estão em documentação na fase de captação e em financiamento imobiliário.

O Código de Ética segue a mesma linha: o corretor deve inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo e apresentar dados rigorosamente certos, sem omitir detalhes que o depreciem (art. 4º, I e II). Veja ética profissional na corretagem.

A remuneração no Código Civil

Os arts. 724 a 728 tratam da remuneração. Em resumo:

O art. 724 mostra por que o percentual deve ser combinado: na falta de ajuste, a definição fica para o arbitramento. A exclusividade está aprofundada em exclusividade na intermediação, e a divisão entre corretores em parcerias entre corretores.

A aplicação dessas regras a casos concretos, especialmente a definição do que conta como "resultado" e da relação entre o trabalho do corretor e o negócio concluído, depende das provas e das circunstâncias de cada situação.

Outras normas que se aplicam

O art. 729 estabelece que os preceitos do Código Civil não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. Para o corretor de imóveis, isso inclui:

• a Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão e veda, por exemplo, anunciar proposta de transação sem autorização escrita (art. 20, III);
• o Decreto nº 81.871/1978, segundo o qual somente pode anunciar publicamente o corretor que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para a alienação do imóvel (art. 5º);
• o Código de Ética Profissional, que manda contratar por escrito e previamente a prestação dos serviços (art. 4º, IX).

Forma e prova do contrato

O Código Civil não exige forma especial para o contrato de corretagem em geral. A regra do art. 107 é que a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Há, porém, exigências de forma escrita em pontos específicos:

• a exclusividade só produz o efeito do art. 726 se for ajustada por escrito;
• o anúncio público depende de contrato escrito de mediação ou autorização escrita (Decreto nº 81.871/1978, art. 5º);
• o Código de Ética exige a contratação por escrito e prévia.

Por isso, o contrato escrito é o padrão profissional. Além de cumprir as normas, ele resolve o problema da prova: em uma discussão sobre comissão, será preciso demonstrar o que foi contratado e o trabalho realizado. Guarde o contrato assinado e os registros que mostram a atuação: anúncios, visitas agendadas e realizadas, propostas encaminhadas e mensagens trocadas com as partes. Um sistema de registro organizado ajuda nisso; veja CRM para corretor de imóveis.

O que um contrato escrito deve conter

Sem pretender substituir a revisão de um advogado, os itens abaixo costumam constar de um contrato de corretagem bem redigido:

1. identificação completa das partes (contratante e corretor, com número de inscrição no CRECI);
2. o negócio pretendido (venda, compra, permuta ou locação) e o imóvel, com dados da matrícula quando houver;
3. preço e condições autorizadas, ou, no caso do comprador, as características do imóvel procurado e o valor máximo;
4. prazo de vigência e forma de renovação;
5. existência ou não de exclusividade;
6. remuneração: percentual ou valor, base de cálculo, quem paga e em que momento;
7. autorização ou não para trabalhar com outros corretores;
8. autorização para divulgação e os meios permitidos;
9. forma de comunicação e de prestação de informações ao cliente;
10. data e assinatura de todos os contratantes.

Quando o contrato termina

O contrato pode terminar pela conclusão do negócio, pelo fim do prazo ou pela dispensa do corretor. O ponto de atenção é o art. 727: mesmo depois da dispensa ou do fim do prazo, se o negócio se realizar como fruto do trabalho do corretor, a remuneração continua devida. Por isso, ao encerrar um contrato, é prudente registrar por escrito os interessados que o corretor apresentou durante a vigência. A conduta esperada nesse momento também envolve a ética: o Código de Ética veda reter negócio sem probabilidade de realizá-lo e abandonar negócio sem motivo justo e prévia ciência do cliente (art. 6º, XVIII e XII).

Quando quem contrata o corretor é o comprador, os cuidados estão em contratação do corretor pelo comprador.

Na biblioteca de referência

• Código Civil, arts. 722 a 724: o contrato de corretagem, os deveres do corretor e a remuneração (Legislação comentada)
• Código Civil, arts. 728 e 729: negócio com mais de um corretor e leis especiais (Legislação comentada)

Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.

Fontes e referências

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 107 e 722 a 729 (Planalto)
• Decreto nº 81.871/1978: regulamenta a Lei nº 6.530/1978 (Planalto)
• Lei nº 6.530/1978: regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis (Planalto)
• Resolução COFECI nº 326/1992: Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (COFECI)