Este artigo aprofunda um tema de Comissão de corretagem de imóveis.
Quando um proprietário pergunta "quanto é a comissão?", a resposta mais segura começa pela tabela de referência vigente na região. Muitos corretores iniciantes conhecem a existência dessas tabelas, mas não sabem quem as elabora, onde consultá-las nem qual é o papel delas na negociação. O funcionamento geral da comissão está em comissão de corretagem de imóveis.
O que diz a lei
A Lei nº 6.530/1978, no art. 17, IV, atribui aos Conselhos Regionais a competência para homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos. O Decreto nº 81.871/1978 repete essa competência no art. 16, VIII.
Desse texto saem três informações úteis:
- Quem elabora: os sindicatos de corretores de imóveis.
- Quem homologa: o CRECI da região.
- Alcance: as tabelas são regionais e consideram as peculiaridades locais. Não existe uma tabela nacional única.
Em 2022, o Decreto nº 11.165 incluiu no art. 16 um parágrafo dizendo que essas tabelas não poderiam estabelecer limite máximo ou mínimo nem restringir a livre negociação. O dispositivo foi revogado no mesmo ano pelo Decreto nº 11.167/2022, como registra o texto do decreto no Planalto. Por isso, confira sempre a redação vigente e as orientações atuais do CRECI da sua região.
Tabela e contrato: qual vale
O Código Civil, no art. 724, estabelece que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Na prática:
- O que vale primeiro é o ajuste entre as partes: o percentual ou valor escrito na autorização ou no contrato de corretagem.
- A tabela funciona como referência para esse ajuste e como indicação dos usos locais.
- Sem ajuste, a remuneração pode acabar sendo arbitrada, o que costuma acontecer em meio a um conflito.
Por isso a orientação é sempre a mesma: combine e registre o valor antes de começar o trabalho. Veja autorização de venda e contrato de corretagem.
Como consultar a tabela vigente
O caminho varia por estado, mas os passos costumam ser estes:
- Procure no site do CRECI da sua região e no site do sindicato dos corretores do seu estado a tabela de honorários ou tabela de preços de serviços.
- Confirme a data de homologação ou de vigência. Tabelas antigas continuam circulando em grupos de mensagens e materiais impressos.
- Se não encontrar a versão publicada, solicite ao CRECI ou ao sindicato a tabela vigente e guarde a resposta.
- Leia as observações da tabela: em geral, elas separam valores por tipo de operação (venda de imóvel urbano, rural, locação, administração e outros serviços) e trazem condições específicas.
Guarde uma cópia da versão consultada com a data da consulta. Ela pode ser útil se, no futuro, houver discussão sobre o valor combinado.
Como usar a tabela na conversa com o cliente
A tabela ajuda a dar objetividade a um assunto que costuma gerar desconforto. Alguns cuidados:
- Apresente os serviços antes do valor. Explique o que está incluído: pesquisa de preço, divulgação, visitas, negociação, acompanhamento documental. Veja como apresentar os serviços do corretor ao proprietário.
- Mostre a fonte. Informar que o valor segue a tabela homologada pelo CRECI da região transmite transparência.
- Deixe claro quem paga e quando. O momento do pagamento está ligado ao resultado previsto no contrato (veja quando a comissão é devida).
- Se houver ajuste diferente da tabela, registre. Um percentual negociado vale se estiver claro no documento.
Sobre qual valor a comissão incide
Definir o percentual não basta. O contrato também precisa deixar claro sobre qual valor ele incide, porque a negociação pode mudar a base de cálculo. Alguns pontos que costumam gerar dúvida:
- Preço anunciado ou preço do negócio: o mais usual é tomar como referência o valor efetivamente negociado, e não o preço pedido no anúncio. Como não há regra legal sobre isso, deixe escrito.
- Pagamento financiado: a parte financiada integra o preço do negócio. Se houver acordo diferente, registre.
- Permuta e pagamento com bens: quando parte do preço é paga com outro imóvel ou com um veículo, combine como esse valor entra no cálculo.
- Móveis e itens que permanecem no imóvel: se tiverem valor destacado no contrato, defina se entram na base.
- Pagamento parcelado da comissão: se o cliente propuser pagar em parcelas ou na quitação do preço, registre datas e valores.
Exemplo hipotético: um imóvel anunciado por um valor é vendido por um valor menor, com parte paga por meio de outro imóvel. Sem cláusula sobre a base de cálculo, corretor e proprietário podem ter entendimentos diferentes sobre o valor da comissão. Uma linha no contrato evita a discussão.
O que a tabela não resolve
- Despesas de divulgação: anúncios pagos, fotos profissionais e materiais impressos. Combine se estão incluídos na comissão ou se serão cobrados à parte, e com que limite.
- Serviços diferentes da intermediação: opinião de preço por escrito, parecer técnico, acompanhamento documental avulso. Cada um pode ter regra própria (veja opinião de mercado e avaliação formal).
- Desistência: o momento em que a comissão é devida decorre do contrato e do Código Civil, não da tabela.
Limites éticos na cobrança
O Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326/1992), no art. 6º, veda ao corretor, entre outras condutas, promover a intermediação com cobrança de "over-price" (inciso III) e receber honorários ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados (inciso V). Ou seja, o valor cobrado deve ser transparente para quem paga e corresponder ao serviço contratado. Veja ética profissional na corretagem.
Situações específicas
- Parcerias: a tabela trata do valor cobrado do cliente, não da divisão entre corretores. A divisão é combinada entre os parceiros (veja parcerias entre corretores).
- Locação e administração: costumam ter critérios próprios. Veja comissão na locação.
- Lançamentos: a remuneração é negociada com a incorporadora e tem particularidades. Veja comissão em lançamentos imobiliários.
Na biblioteca de referência
- Código Civil, arts. 722 a 724: o contrato de corretagem, os deveres do corretor e a remuneração (Legislação comentada)
- Lei nº 6.530/1978, arts. 5º e 7º a 19: COFECI, CRECI, competências e anuidades (Legislação comentada)
- Resolução COFECI nº 326/1992: o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis comentado (Legislação comentada)