Este artigo aprofunda um tema de Ferramentas digitais do corretor.
Até poucos anos atrás, pedir a certidão de uma matrícula exigia ir ao cartório ou contar com um despachante. Hoje a maior parte desse trabalho pode ser feita pela internet. Para o corretor, isso significa conferir a situação de um imóvel ainda na captação e acompanhar o registro sem deslocamentos. O que é a matrícula e como lê-la está em documentos imobiliários que o corretor precisa conhecer.
O Sistema Eletrônico dos Registros Públicos
A Lei nº 14.382/2022 dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e moderniza os procedimentos dos registros públicos tratados na Lei nº 6.015/1973. Segundo o art. 3º, o Serp tem como objetivos, entre outros:
- o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos;
- a interconexão das serventias de registro;
- o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias, por meio da internet;
- a recepção e o envio de documentos e títulos, a expedição de certidões e a prestação de informações em formato eletrônico;
- a visualização eletrônica dos atos registrados ou averbados;
- o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações com os usuários em geral, inclusive instituições financeiras e tabeliães.
O art. 4º, § 1º, torna obrigatória a adesão ao Serp dos oficiais dos registros públicos. A regulamentação dos detalhes cabe à Corregedoria Nacional de Justiça, do Conselho Nacional de Justiça.
No caso específico dos imóveis, a Lei nº 13.465/2017, no art. 76, determina que o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) seja implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
Certidões eletrônicas e pedidos a qualquer cartório
A Lei nº 6.015/1973, no art. 19, com a redação dada pela Lei nº 14.382/2022, traz três regras práticas:
- § 5º: as certidões dos registros públicos devem ser fornecidas eletronicamente, com tecnologia que permita a impressão pelo usuário e a identificação segura da autenticidade.
- § 6º: o interessado pode solicitar a qualquer serventia certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia, por meio do Serp.
- § 10: as certidões do registro de imóveis têm prazos máximos de emissão, contados do pagamento dos emolumentos.
Prazos de emissão
| Certidão do registro de imóveis | Prazo máximo (art. 19, § 10) |
|---|---|
| Inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no expediente e com o número informado | 4 horas |
| Situação jurídica atualizada do imóvel | 1 dia |
| Transcrições e demais casos | 5 dias |
Repare na condição do primeiro prazo: o número da matrícula precisa ser informado. Na captação, peça ao proprietário uma cópia de matrícula anterior, da escritura ou do IPTU, que costumam trazer essa informação. Veja documentação na fase de captação.
Como o corretor usa esses serviços
- Na captação: peça a certidão atualizada da matrícula para conferir titularidade, ônus e averbações antes de anunciar.
- Na negociação: atualize a certidão quando a proposta for aceita, porque a situação pode ter mudado.
- Antes da escritura: confira se a certidão está dentro do prazo exigido pelo tabelião ou pela instituição financeira.
- Depois do registro: acompanhe o andamento do protocolo e, ao final, a matrícula com o novo registro (veja escritura e registro).
Como ler a certidão da matrícula
A certidão de inteiro teor reproduz a matrícula do imóvel. Uma leitura organizada segue esta ordem:
- Cabeçalho: cartório, número da matrícula e data de emissão da certidão.
- Descrição do imóvel: localização, área e confrontações. Compare com o imóvel real e com o anúncio.
- Atos lançados: registros e averbações aparecem em ordem cronológica, costumam ser numerados e identificados por siglas próprias do cartório. Leia todos, do primeiro ao último.
- Titularidade atual: o último registro de transmissão indica quem são os proprietários. Confira se são as pessoas que estão vendendo.
- Ônus e restrições: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade. Verifique se cada ônus foi cancelado por averbação posterior.
- Averbações de construção e de alterações: confirme se a construção existente está averbada.
Qualquer dúvida na leitura deve ser esclarecida com o cartório ou com o advogado das partes antes de a negociação avançar. Prazo de validade, custo e pontos de atenção do documento estão em certidão de matrícula atualizada.
Extrato eletrônico e contratos
A Lei nº 14.382/2022 também prevê a apresentação de extratos eletrônicos para registro. No caso de bens imóveis, o art. 6º, § 1º, III, estabelece que os extratos devem ser acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual, em cópia simples, salvo quando apresentados por tabelião de notas. As instituições financeiras autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública têm regras próprias. Para o corretor, o importante é saber que esses caminhos existem e que a escolha do procedimento cabe às partes, ao tabelião, à instituição financeira e ao registrador.
Limites e cuidados
- Os serviços são pagos, com emolumentos que seguem tabelas oficiais. Informe o custo às partes antes de pedir em nome delas.
- A certidão é um retrato da data de emissão. Registre essa data junto do documento (veja organização documental).
- Ler a certidão exige atenção a averbações, ônus e cadeia de titularidade. Em situações complexas, como inventário ou divergência de área, a análise deve ser feita por quem tem a atribuição (veja imóvel com pendências documentais).
- Prefira os canais oficiais indicados pelo próprio cartório de registro e desconfie de intermediários que cobram valores sem informar a composição.
As demais certidões que podem ser emitidas pela internet estão em certidões online, e o panorama das ferramentas em ferramentas digitais do corretor.
Na biblioteca de referência
- Registro de imóveis (Glossário imobiliário)