A certidão de matrícula é a cópia, autenticada pelo Registro de Imóveis, de tudo o que está escrito na matrícula do imóvel: a descrição, os proprietários que se sucederam, as hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos e demais atos registrados ou averbados. Para o corretor, é o primeiro documento a pedir quando um imóvel entra na carteira, porque mostra quem pode vender e o que pesa sobre o bem.
Para que serve
Ela comprova a situação jurídica do imóvel na data em que foi emitida. É usada na captação, para confirmar titularidade e ônus; na negociação, para que o comprador e quem financia analisem o bem; e na escritura, porque a Lei nº 7.433/1985 (art. 1º, § 2º) determina que o tabelião consigne no ato a apresentação das certidões de propriedade e de ônus reais.
A Lei nº 13.097/2015 (art. 54) reforçou o peso da matrícula: os negócios sobre o imóvel são eficazes em relação a situações anteriores que não estejam registradas ou averbadas nela, com as ressalvas que a própria lei prevê. Por isso a leitura cuidadosa da matrícula é a base de qualquer análise de documentação.
Quem emite
O Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Um imóvel tem uma única matrícula, aberta no cartório competente para aquela área. Se a região mudou de circunscrição ao longo do tempo, parte do histórico pode estar em outro cartório, e isso aparece na própria matrícula ou no registro anterior citado nela.
Como solicitar
A Lei nº 6.015/1973 (art. 17) permite que qualquer pessoa peça certidão sem informar o motivo. O pedido pode ser feito no balcão do cartório ou pelos serviços eletrônicos dos registros de imóveis. Para pedir, ajuda ter o número da matrícula e o cartório; sem eles, o cartório pode localizar o imóvel pelo endereço ou pelo nome do proprietário, conforme os serviços que oferece. Os caminhos digitais estão em matrícula online e serviços eletrônicos de registro.
A certidão pode ser de inteiro teor, em resumo ou em relatório (art. 19 da mesma lei). Para análise de venda, a de inteiro teor é a mais completa, porque reproduz todos os atos da matrícula.
Validade usual
A certidão não "vence" para fins de consulta: ela retrata a matrícula na data de emissão. Para a escritura, porém, o Decreto nº 93.240/1986 (art. 1º, IV) fixa prazo de validade de 30 dias para a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais. Instituições financeiras podem ter exigências próprias de prazo. Na prática, peça uma certidão nova sempre que for tomar uma decisão relevante e confirme com o tabelião e com quem financia o prazo aceito na operação.
O que conferir
- Descrição do imóvel: endereço, área, unidade, vaga e confrontações batem com o imóvel real.
- Titulares atuais: nomes, estado civil e regime de bens de quem consta como proprietário, e se todos assinarão a venda.
- Ônus e gravames: hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora, indisponibilidade, cláusulas restritivas.
- Averbações: construção, demolição, mudança de numeração, casamento ou divórcio dos titulares.
- Data e autenticidade: data de emissão e forma de validação indicada no documento.
Erros comuns
- Trabalhar com uma matrícula antiga, enviada pelo proprietário, sem pedir versão atual.
- Ler só a primeira página e não chegar aos últimos atos, onde costumam estar penhoras e averbações recentes.
- Não comparar a área construída real com a averbada.
- Confundir o número da matrícula com o da inscrição do IPTU.
O que fazer quando a certidão revela uma pendência está em imóvel com pendências documentais, e o conjunto de documentos da captação em documentação na fase de captação.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.