Este artigo aprofunda um tema de Como se tornar corretor de imóveis.
Quem começa na corretagem ouve, desde a primeira semana, termos como matrícula, averbação, certidão de ônus, escritura e ITBI. Entender o que cada um significa é condição para atender bem, responder às dúvidas de compradores e proprietários e perceber quando um negócio exige atenção especial. O uso prático na captação está em documentação na fase de captação, e o caminho final da venda em escritura e registro.
Registro de Imóveis: onde a propriedade existe juridicamente
No Brasil, a propriedade de um imóvel se transfere entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). De forma mais ampla, o art. 1.227 estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com esse registro, salvo exceções previstas no próprio Código. Por isso, assinar um contrato ou mesmo uma escritura não basta: enquanto o título não for registrado, quem vendeu continua sendo considerado dono (art. 1.245, § 1º).
Cada imóvel pertence a um Registro de Imóveis, de acordo com a sua localização. Os atos relativos ao imóvel são feitos na serventia da situação do imóvel (Lei nº 6.015/1973, art. 169).
Matrícula
A matrícula é o "registro de nascimento" do imóvel no cartório. Pela Lei nº 6.015/1973 (art. 176), cada imóvel tem matrícula própria, que contém, entre outros elementos, um número de ordem, a identificação do imóvel (características, confrontações, localização, área) e a identificação do proprietário. Nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel esteja matriculado (art. 236).
Ao longo do tempo, a matrícula acumula o histórico do imóvel: vendas, financiamentos, construções, penhoras, casamentos dos proprietários. Por isso, ler a matrícula é ler a história jurídica do imóvel. Imóveis muito antigos podem ainda estar em "transcrição", o sistema anterior às matrículas; nesse caso, a matrícula costuma ser aberta no próximo ato registrado.
Registro e averbação
Os atos lançados na matrícula são de dois tipos, conforme o art. 167 da Lei nº 6.015/1973:
- Registro: atos que constituem, transmitem ou gravam direitos sobre o imóvel, como compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e servidão.
- Averbação: atos que alteram ou complementam informações já registradas, como a edificação ou demolição de uma construção, a mudança de numeração do prédio, o casamento ou a separação do proprietário e o cancelamento de um ônus.
Para o corretor, a distinção importa porque cada tipo de ato responde a uma pergunta diferente. O registro mostra quem é dono e quais direitos de terceiros existem. A averbação mostra se a situação física e pessoal descrita na matrícula corresponde à realidade.
Certidões
Certidão é o documento que reproduz o que consta em um registro público. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar o motivo (Lei nº 6.015/1973, art. 17). Ela pode ser emitida em inteiro teor, em resumo ou em relatório (art. 19).
No mercado imobiliário, as mais comuns são:
- Certidão de inteiro teor da matrícula: reproduz a matrícula completa, com todos os registros e averbações.
- Certidão de ônus reais: informa se existem direitos de terceiros sobre o imóvel, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora. Muitas vezes vem combinada com o inteiro teor.
- Certidões relativas às pessoas: certidões de distribuidores judiciais e de protesto, entre outras, usadas para avaliar se os vendedores têm processos ou dívidas que possam afetar o negócio. Quais certidões pedir depende do caso e costuma ser definido com o tabelião ou com o advogado das partes.
- Certidão de débitos municipais: emitida pela prefeitura, informa se há débitos de IPTU e taxas sobre o imóvel.
Certidões refletem a situação na data em que foram emitidas. Por isso, na hora da escritura, normalmente se exigem certidões recentes.
Escritura pública
Escritura pública é o documento lavrado por um tabelião, no Tabelionato de Notas, que formaliza o negócio. O Código Civil (art. 108) estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Há exceções previstas em leis específicas. Um exemplo é a Lei nº 9.514/1997 (art. 38), segundo a qual os atos e contratos referidos nessa lei, como os de alienação fiduciária de imóveis, podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. É por isso que muitos contratos de financiamento são levados diretamente ao Registro de Imóveis.
Escritura e registro são etapas diferentes. A escritura formaliza o negócio; o registro transfere a propriedade. Um erro comum de compradores é achar que a escritura assinada encerra o processo.
Contrato particular e promessa de compra e venda
Antes da escritura, comprador e vendedor costumam assinar um contrato particular, normalmente chamado de compromisso ou promessa de compra e venda. Ele define preço, forma de pagamento, prazos e condições até a escritura. A diferença entre proposta, contraproposta e contrato está em proposta de compra de imóvel, e as etapas entre o aceite e a escritura em do aceite da proposta ao contrato.
ITBI
O ITBI é o imposto sobre a transmissão de bens imóveis entre vivos. A Constituição Federal (art. 156, II) atribui aos municípios a competência para instituí-lo sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua aquisição.
Por ser municipal, as regras variam: alíquota, base de cálculo, momento do pagamento e procedimento são definidos pela lei de cada município. O corretor não precisa conhecer as regras de todas as cidades, mas precisa saber que o imposto existe, que costuma ser pago pelo comprador (o que deve estar combinado no contrato) e que o pagamento ou a guia são normalmente exigidos para a escritura ou para o registro. Consulte sempre a prefeitura do município onde o imóvel está.
IPTU
O IPTU é o imposto municipal sobre a propriedade predial e territorial urbana (Constituição Federal, art. 156, I). Na compra e venda, interessa saber se há débitos e se os dados do cadastro municipal (área, endereço, inscrição) correspondem à matrícula. Divergências entre o cadastro da prefeitura e o registro são comuns e merecem atenção.
Habite-se e documentos municipais da construção
O habite-se, também chamado de carta de habitação ou certificado de conclusão de obra conforme o município, é o documento da prefeitura que atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado. Ele é normalmente necessário para averbar a construção na matrícula. As regras e os nomes variam conforme a legislação municipal.
Como esses documentos se relacionam
| Documento | Quem emite ou lavra | Para que serve |
|---|---|---|
| Matrícula e certidões do imóvel | Registro de Imóveis | Mostrar titulares, ônus e situação do imóvel |
| Contrato particular | As partes | Definir as condições do negócio até a escritura |
| Escritura pública | Tabelionato de Notas | Formalizar o negócio, quando exigida (CC, art. 108) |
| Registro do título | Registro de Imóveis | Transferir a propriedade (CC, art. 1.245) |
| Guia e pagamento do ITBI | Prefeitura | Imposto sobre a transmissão (CF, art. 156, II) |
| Certidão de IPTU | Prefeitura | Comprovar a situação dos tributos do imóvel |
| Habite-se | Prefeitura | Comprovar a conclusão regular da construção |
O papel do corretor
O corretor não substitui o tabelião, o oficial de registro nem o advogado. Seu papel é conhecer esses documentos o suficiente para identificar pendências cedo, orientar as partes sobre o que será exigido e acompanhar o processo até a conclusão, cumprindo o dever de prestar esclarecimentos sobre a segurança do negócio. Os limites da atuação profissional estão em o que faz um corretor de imóveis. Para quem está começando, estudar esses documentos faz parte dos primeiros passos depois de obter o CRECI.
Esses conceitos integram a formação inicial descrita em como se tornar corretor de imóveis.
Na biblioteca de referência
- Matrícula do imóvel (Glossário imobiliário)
- Guia de ITBI: o que é, quem emite e o que conferir antes do pagamento (Documentos explicados)
Fontes e referências
- Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 17, 19, 167, 169, 176 e 236 (Planalto)
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 1.227 e 1.245 (Planalto)
- Lei nº 9.514/1997, art. 38: instrumento particular com efeitos de escritura pública (Planalto)
- Constituição Federal, art. 156, I e II: IPTU e ITBI (Planalto)