Este artigo aprofunda um tema de Captação de imóveis.
Nem todo imóvel chega à captação com a documentação em ordem. Construção que não consta da matrícula, área diferente da real, proprietário que nunca registrou a compra, herdeiros que ainda não fizeram inventário: situações assim são frequentes e não impedem, por si só, o trabalho do corretor. O que muda é a forma de conduzir.
O processo completo de captação está em captação de imóveis, e a conferência básica de documentos em documentação na fase de captação. O passo seguinte, tratado aqui, é o que fazer quando essa conferência revela um problema.
Princípio: identificar cedo e informar
Uma pendência descoberta na captação é um item de planejamento. A mesma pendência descoberta depois de aceita uma proposta costuma derrubar o negócio, frustrar o comprador e desgastar a relação com o proprietário. Além disso, o Código Civil (art. 723, parágrafo único) obriga o corretor a prestar ao cliente os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.
Pendências frequentes
Construção ou reforma não averbada
A edificação, a reconstrução e a demolição são objeto de averbação na matrícula (Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, item 4). Quando a construção existe mas não foi averbada, a matrícula descreve apenas o terreno ou uma área menor que a real. Isso afeta o valor declarado, o financiamento do comprador (instituições financeiras costumam exigir a averbação) e a própria descrição do imóvel no anúncio. A regularização normalmente envolve a prefeitura (alvará, habite-se) e o cartório; o art. 246, § 1º, trata da averbação com documento comprobatório da autoridade competente.
Área ou descrição divergente
Quando o registro é omisso, impreciso ou não exprime a verdade, cabe retificação, pelo procedimento administrativo no próprio cartório ou pela via judicial (art. 212). O corretor não resolve a divergência, mas precisa saber que ela existe, porque o anúncio e o contrato devem refletir o que pode ser efetivamente transferido.
Titularidade que não confere
Às vezes quem se apresenta como dono comprou o imóvel e nunca registrou a escritura, ou tem apenas um contrato particular. O registro de imóveis segue o princípio da continuidade: se o imóvel não está registrado em nome de quem vende, o oficial exige o registro do título anterior (arts. 195 e 237). Antes de vender, a cadeia de transmissões precisa estar regularizada.
Proprietário falecido
Quando o titular faleceu, a venda depende do inventário ou de autorização no processo de inventário. Esse caso tem cuidados próprios, detalhados em venda de imóvel em inventário.
Vários proprietários
Cada condômino pode alienar a respectiva parte ideal (Código Civil, art. 1.314), mas a venda do imóvel inteiro exige a participação de todos. Confirme quem são os titulares e se todos estão de acordo antes de anunciar.
Proprietário casado
Salvo no regime da separação absoluta, nenhum dos cônjuges pode alienar bens imóveis sem autorização do outro (Código Civil, art. 1.647, I). Verifique o estado civil e o regime de bens e inclua o cônjuge na autorização e no contrato quando necessário.
Ônus e restrições
Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e outras restrições aparecem na certidão da matrícula. Algumas permitem a venda com providências (por exemplo, quitação do financiamento com recursos da própria venda; veja venda de imóvel financiado); outras exigem análise jurídica antes de qualquer anúncio.
Débitos de IPTU e condomínio
Débitos não impedem necessariamente a venda, mas precisam ser conhecidos e tratados no contrato. Comprador nenhum deve ser surpreendido por eles na escritura.
Como conduzir a captação
| Situação | Caminho mais comum |
|---|---|
| Pendência simples e de solução rápida | Iniciar a regularização e anunciar informando o prazo previsto |
| Pendência que impede financiamento | Regularizar antes ou anunciar deixando claro que a compra deve ser à vista ou condicionada à regularização |
| Titularidade ou cadeia de registros irregular | Regularizar antes de anunciar |
| Inventário não iniciado ou sem autorização para venda | Aguardar a providência no inventário antes de assinar qualquer compromisso |
| Ônus ou restrição de natureza judicial | Análise de advogado antes de qualquer passo |
Em todos os casos:
- Explique ao proprietário o problema, o impacto na venda e no preço e quem pode resolvê-lo (cartório, prefeitura, advogado, despachante).
- Registre por escrito a pendência identificada e a decisão tomada.
- Não anuncie o imóvel como regular. A descrição deve corresponder ao que consta dos documentos ou indicar claramente a situação.
- Informe os interessados antes da proposta, não depois.
- Considere o efeito no preço. Imóvel com pendência tende a atrair menos compradores e a exigir negociação de prazos e condições.
Limites da atuação do corretor
O corretor identifica, informa e acompanha. A regularização é feita pelos profissionais e órgãos competentes, e a análise jurídica de situações complexas cabe a advogado. Assumir prazos de regularização que dependem de terceiros, ou afirmar que "não há problema" sem base documental, expõe o corretor e o cliente.
Na autorização de venda
Quando o imóvel é captado com pendência, registre na autorização de venda a situação conhecida e as providências que o proprietário se comprometeu a tomar. Isso evita divergência sobre o que era sabido no início.
Os conceitos de matrícula, certidões e registro estão em documentos imobiliários que o corretor precisa conhecer.
Na biblioteca de referência
- Averbação (Glossário imobiliário)
- Benfeitorias (Glossário imobiliário)
- Desmembramento e unificação (Glossário imobiliário)
- Habite-se (Glossário imobiliário)
- Reurb (regularização fundiária urbana) (Glossário imobiliário)
- Usucapião (Glossário imobiliário)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.