O que é
Ação renovatória é a ação judicial, distinta da ação de despejo, pela qual o locatário de imóvel destinado ao comércio exige a renovação do contrato de locação, por igual prazo, quando cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato. Ela protege o ponto comercial, que tem valor para o negócio instalado no imóvel.
Requisitos
O art. 51 da Lei nº 8.245/1991 exige, cumulativamente:
- contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado;
- prazo mínimo de cinco anos no contrato a renovar, ou na soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos;
- exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O § 5º fixa a janela para propor a ação: no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de término do contrato em vigor. Fora desse período, o direito decai. O § 4º estende o direito às locações feitas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.
Quando o locador não é obrigado a renovar
O art. 52 lista situações em que o locador pode recusar a renovação, como obras determinadas pelo Poder Público que importem em radical transformação do imóvel, ou uso próprio nas condições previstas. Se a renovação não ocorrer por proposta de terceiro em melhores condições, ou se o locador não der ao imóvel o destino alegado no prazo de três meses, o locatário tem direito a indenização (§ 3º).
O art. 71 relaciona os documentos que devem instruir a petição inicial, entre eles a prova do cumprimento do contrato em curso e a indicação das condições oferecidas para a renovação.
Onde aparece na rotina do corretor
- Venda de loja, sala ou galpão locado: o comprador precisa saber se o locatário pode ter direito à renovação.
- Captação para locação comercial, quando o proprietário pergunta sobre prazos longos.
- Opinião de mercado sobre imóvel comercial com contrato em vigor.
O que verificar
- Contrato de locação, prazos, renovações anteriores e ramo de atividade do inquilino.
- Data de término do contrato e se a janela do art. 51, § 5º, já se abriu.
- Se há ação renovatória em curso.
Base legal
Lei nº 8.245/1991, arts. 51, 52 e 71.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.