O que é
A alienação fiduciária de imóvel é o negócio pelo qual o devedor (fiduciante), com a finalidade de garantia, transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel (Lei nº 9.514/1997, art. 22). Quando a dívida é paga, a propriedade volta a ser plena do devedor.
A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis (art. 23). Com isso, a posse se desdobra: o fiduciante fica com a posse direta e o fiduciário com a indireta. A lei também atribui ao fiduciante o pagamento do IPTU e das taxas condominiais (art. 23, § 2º, incluído pela Lei nº 14.620/2023). Vencida e não paga a dívida, e constituído em mora o fiduciante, a propriedade se consolida em nome do credor, nos termos do art. 26 (veja consolidação da propriedade).
Onde aparece na rotina do corretor
É a garantia mais usada nos financiamentos imobiliários. Aparece em dois momentos: quando o comprador vai financiar e quando o imóvel captado ainda está financiado. Neste segundo caso, a venda exige tratar da quitação ou da transferência da dívida junto à instituição credora, como explicado em venda de imóvel financiado.
O que verificar
- se a matrícula registra alienação fiduciária e em favor de quem;
- o saldo devedor e as condições para quitação, informados pelo credor;
- a forma de cancelamento da garantia após a quitação;
- a diferença em relação à hipoteca, que mantém a propriedade com o devedor.
Na qualificação do comprador, vale explicar desde cedo que, durante o financiamento, ele terá a posse direta e as despesas do imóvel, mas a propriedade plena só se consolida em seu nome depois da quitação e do cancelamento da garantia na matrícula.
Base legal
Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23 e 26.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.