O que é
Ação de despejo é a ação judicial que o locador usa para retomar o imóvel locado. O art. 5º da Lei nº 8.245/1991 é direto: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. A exceção, prevista no parágrafo único, é o término decorrente de desapropriação com imissão do expropriante na posse.
Quando a locação pode ser desfeita
O art. 9º prevê que a locação também pode ser desfeita:
- por mútuo acordo;
- pela prática de infração legal ou contratual;
- pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser executadas com o locatário no imóvel, ou se ele se recusar a consenti-las.
Liminar para desocupação
O art. 59 estabelece que as ações de despejo seguem o rito ordinário, com as modificações da própria lei. O § 1º prevê liminar para desocupação em quinze dias, sem ouvir a outra parte e desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel, em hipóteses específicas. Entre elas estão o descumprimento de mútuo acordo escrito com prazo mínimo de seis meses para desocupação e o término da locação para temporada, quando a ação é proposta em até trinta dias após o vencimento.
Onde aparece na rotina do corretor
- Proprietário de imóvel locado que quer vender livre de ocupação.
- Imóvel em administração com inquilino inadimplente.
- Comprador que pergunta se um imóvel ocupado pode ser entregue em determinado prazo.
O papel do corretor
A ação de despejo é conduzida por advogado. O corretor não promete prazos de desocupação, que dependem do processo, e não pressiona o ocupante. Seu papel é identificar a situação na captação, informar com clareza o comprador e registrar na proposta que a entrega depende da desocupação. Nas visitas a imóveis ocupados, valem as regras de visita a imóvel ocupado por inquilino.
O que verificar
- Se há contrato de locação vigente e em que condições.
- Se existe ação de despejo em andamento e em que fase está.
- Quais garantias locatícias existem, quando o imóvel estiver em administração.
Base legal
Lei nº 8.245/1991, arts. 5º, 9º e 59.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.