O que é
Enfiteuse, também chamada aforamento, é o regime em que a propriedade fica dividida: o senhorio conserva o domínio direto, e o foreiro (ou enfiteuta) tem o domínio útil, podendo usar, ocupar e transferir o imóvel, mediante o pagamento de uma pensão anual chamada foro.
O Código Civil de 2002 proibiu a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses (art. 2.038). As existentes continuam regidas pelo Código Civil de 1916 até a sua extinção, e a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos segue lei especial (art. 2.038, § 2º). Nos terrenos aforados pela União, o Decreto-Lei nº 9.760/1946 (art. 101) fixa o foro em 0,6% do valor do domínio pleno, atualizado anualmente, e prevê a caducidade do aforamento pelo não pagamento durante três anos consecutivos. O art. 103 do mesmo decreto-lei lista as hipóteses de extinção.
Onde aparece na rotina do corretor
Quem compra um imóvel aforado adquire o domínio útil, não a propriedade plena. Isso precisa ficar claro para o comprador desde o início, porque implica o pagamento anual do foro e, na venda, o recolhimento do laudêmio, além de documentos específicos para a escritura.
O que verificar
- se a matrícula registra a enfiteuse (a Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 10, prevê o registro da enfiteuse);
- quem é o senhorio (União ou particular) e a situação dos pagamentos de foro;
- a documentação exigida para a transferência, que pode alongar o prazo do negócio;
- a explicação, por escrito, do regime ao comprador.
Na avaliação de preço, imóveis aforados costumam ser comparados com imóveis semelhantes sob o mesmo regime, já que o foro anual e o laudêmio na revenda fazem parte do custo que o comprador vai considerar.
Base legal
Código Civil, art. 2.038. Decreto-Lei nº 9.760/1946, arts. 101 e 103. Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 10.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.