O que é
A promessa (ou compromisso) de compra e venda é o contrato pelo qual o vendedor se obriga a vender e o comprador se obriga a comprar um imóvel, em condições definidas, deixando a escritura definitiva para um momento posterior. É usada quando o pagamento ocorre em etapas, quando há financiamento a aprovar ou quando documentos ainda precisam ser providenciados.
O Código Civil (art. 1.417) estabelece que, mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Com esse direito, ele pode exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418). A Lei nº 6.015/1973 (art. 167, I, 9) prevê o registro desses contratos.
Onde aparece na rotina do corretor
A promessa costuma ser o instrumento assinado entre o aceite da proposta e a escritura. O corretor não redige o contrato (essa é tarefa de advogado ou de quem as partes indicarem), mas confere se o que foi negociado está refletido nele: preço, prazos, condições, sinal e responsabilidades.
O que verificar
- se quem promete vender é quem consta na matrícula, com a anuência do cônjuge quando necessária;
- se há cláusula de arrependimento e qual a natureza das arras;
- prazos, condições (como aprovação de crédito) e consequências do descumprimento;
- se as partes pretendem registrar o contrato.
As etapas completas estão em do aceite da proposta ao contrato.
Base legal
Código Civil, arts. 1.417 e 1.418. Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 9.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.