Este artigo aprofunda um tema de Proposta de compra de imóvel.
Na venda com parcelamento direto, o vendedor aceita receber parte do preço em parcelas, sem a participação de um banco. Para o comprador, pode ser a forma de viabilizar a compra. Para o vendedor, significa assumir o papel de credor. A operação exige mais cuidado do que uma venda à vista ou financiada, porque a proteção das duas partes depende inteiramente do que for contratado.
O parcelamento é uma das combinações possíveis de prazo e forma de pagamento (as demais estão em negociação de prazo e forma de pagamento) e a que mais depende de garantias bem escolhidas.
O risco de cada parte
- Vendedor: transferir o imóvel ou entregar a posse e não receber as parcelas.
- Comprador: pagar por anos e não conseguir a escritura, ou descobrir débitos e ônus que impedem a transferência.
O Código Civil traz regras gerais que ajudam a entender esse equilíbrio. Pelo art. 491, não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço; na venda parcelada, portanto, a entrega da posse antes da quitação é uma escolha que precisa estar contratada. Pelo art. 502, salvo convenção em contrário, o vendedor responde pelos débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Estruturas usadas para proteger as partes
Há caminhos diferentes, e a escolha depende da situação das partes e da orientação de um advogado. O corretor precisa conhecer as alternativas para explicar o que cada uma significa:
- Promessa de compra e venda com escritura após a quitação. O comprador assume o compromisso de pagar e o vendedor, o de transferir ao final. Pelo art. 1.417 do Código Civil, a promessa sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, dá ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. O art. 1.418 permite exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir a adjudicação ao juiz.
- Escritura com garantia em favor do vendedor. A propriedade é transferida desde logo, e o imóvel fica vinculado ao pagamento. A Lei nº 9.514/1997, no art. 22, define a alienação fiduciária como o negócio pelo qual o fiduciante, para garantir uma obrigação, contrata a transferência ao credor da propriedade resolúvel do imóvel, e o § 1º do mesmo artigo permite que ela seja contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário. O Código Civil também prevê a hipoteca: pelo art. 1.419, nas dívidas garantidas por hipoteca, o bem fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
- Cláusula resolutiva. Pelo art. 474, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Pelo art. 475, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato ou exigir o cumprimento, com indenização por perdas e danos.
Cada estrutura tem consequências diferentes em caso de atraso, de desistência ou de morte de uma das partes. Por isso o contrato deve ser elaborado ou revisado por advogado.
O que precisa estar definido
| Ponto | O que definir |
|---|---|
| Entrada | Valor, data e natureza (sinal, princípio de pagamento). Veja sinal e arras |
| Parcelas | Quantidade, valor, vencimentos e forma de pagamento |
| Correção | Índice e periodicidade de atualização das parcelas, dentro do que a lei permite |
| Atraso | Consequências do atraso e do inadimplemento previstas no contrato |
| Posse | Quando o comprador recebe as chaves |
| Despesas | Quem paga IPTU, condomínio e manutenção durante o parcelamento |
| Garantia | Estrutura escolhida e momento do registro |
| Quitação | Documento de quitação, cancelamento da garantia e prazo da escritura definitiva |
Exemplo hipotético de cronograma
Em um caso hipotético, as partes combinam uma entrada na assinatura da promessa, parcelas mensais por um período definido e a escritura definitiva em até um prazo fixado após a última parcela. A promessa é registrada na matrícula logo após a assinatura, e a posse é entregue depois da entrada. Os valores e prazos são apenas ilustração: cada caso tem os seus.
Documentação antes de aceitar a proposta
Como o vendedor vai se tornar credor e o comprador vai pagar por um período longo, a conferência documental é ainda mais importante. O vendedor precisa conhecer a situação do comprador, e o comprador precisa conferir matrícula, ônus e débitos do imóvel. Veja documentação na fase de captação e qualificação do comprador. Se o imóvel ainda tiver financiamento em aberto, a situação muda; veja venda de imóvel financiado.
O papel do corretor
O art. 723 do Código Civil exige que o corretor esclareça o cliente sobre a segurança ou o risco do negócio. Na venda parcelada, isso significa:
- explicar às duas partes que existem estruturas diferentes de proteção e que a escolha deve ser orientada por advogado;
- registrar na proposta todos os pontos da tabela acima;
- não redigir o contrato nem escolher a garantia pelas partes;
- acompanhar o registro do instrumento e informar as partes sobre o andamento. Veja escritura e registro e do aceite da proposta ao contrato.
Erros comuns
- Entregar a posse e assinar apenas um recibo, sem contrato nem registro.
- Deixar a correção das parcelas sem definição.
- Transferir a propriedade sem nenhuma garantia ao vendedor.
- Não prever o que acontece em caso de atraso.
A estrutura geral da proposta está no pilar proposta de compra de imóvel.
Na biblioteca de referência
- Promessa de compra e venda (Glossário imobiliário)
Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.