Fontes de dados para pesquisa de mercado imobiliário

Este artigo aprofunda um tema de Preço de mercado.

Uma sugestão de preço é tão boa quanto os dados que a sustentam. O pilar preço de mercado explica como fundamentar a sugestão, e o artigo sobre imóveis comparáveis mostra como selecionar e analisar as referências. Antes de tudo isso vem a coleta: onde buscar os dados, o que cada fonte realmente mostra e quais cuidados ela exige.

Dois tipos de dado: preço pedido e preço pago

Antes de qualquer fonte, uma distinção. Quase toda informação disponível sobre imóveis se encaixa em um de dois grupos:

• Preço pedido: o valor que alguém está tentando obter. Aparece em anúncios. Mostra a concorrência, não o fechamento.
• Preço pago: o valor pelo qual um negócio efetivamente se concluiu. É mais difícil de obter e mais valioso.

Uma boa pesquisa combina os dois e deixa claro, para o proprietário, qual é qual. A diferença está detalhada em preço de anúncio, preço de venda e valor de mercado.

Fonte 1: a sua própria carteira e o seu histórico

Os negócios que você e sua equipe concluíram são a fonte mais confiável que existe, porque você conhece os detalhes: preço final, forma de pagamento, tempo de comercialização, estado do imóvel, motivo da venda. O problema é o volume: no início da carreira, essa base é pequena.

Por isso vale registrar cada negócio de forma padronizada desde o primeiro, mesmo os de locação. Uma ficha simples com endereço (ou referência), tipo, metragem, características, preço pedido, preço final, condições e datas transforma o seu histórico em base de pesquisa ao longo dos anos. Veja CRM para corretor de imóveis.

Negócios de parceiros e colegas também ajudam, desde que você registre a origem da informação e trate como indício o que não puder confirmar.

Fonte 2: anúncios ativos e antigos

Anúncios em portais, sites de imobiliárias e redes mostram o que está à venda agora e por quanto. São a fonte mais farta e a mais sujeita a distorções:

• o mesmo imóvel pode aparecer várias vezes, com preços diferentes;
• metragem e características às vezes estão erradas ou incompletas;
• anúncios desatualizados continuam no ar depois da venda;
• o preço anunciado raramente é o preço de fechamento.

Anúncios que estão no ar há muito tempo sem venda são úteis por outro motivo: indicam valores que o mercado não está aceitando. Guarde capturas de tela com data dos anúncios que usar, porque eles saem do ar e você pode precisar mostrar a referência depois.

Fonte 3: o registro de imóveis

A matrícula do imóvel registra as transmissões de propriedade. Pela Lei nº 6.015/1973 (art. 176, § 1º, III, item 5), entre os requisitos do registro está "o valor do contrato, da coisa ou da dívida". Isso significa que a certidão de matrícula de um imóvel vendido costuma trazer o valor declarado na transmissão.

Cuidados com essa fonte:

• o valor registrado é o declarado no título, que pode não refletir integralmente o negócio (por exemplo, quando parte do pagamento foi feita de outra forma);
• há defasagem: o registro acontece depois da assinatura, às vezes meses depois;
• cada certidão tem custo, então ela é mais útil para confirmar comparáveis específicos do que para pesquisas amplas.

Os serviços eletrônicos que facilitam pedir certidões estão em matrícula online e serviços eletrônicos de registro.

Fonte 4: bases públicas municipais de ITBI

Alguns municípios publicam dados das transações imobiliárias sobre as quais houve recolhimento de ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis. Quando existe, essa é uma das poucas fontes públicas de valores de negócios concluídos em volume.

Um exemplo é a Prefeitura de São Paulo, que mantém uma página com os "principais dados das Transações Imobiliárias para as quais houve recolhimento de ITBI", com arquivos para download por ano. A própria página informa limitações: as tabelas não trazem transações de imóveis rurais nem aquelas cujo ITBI foi pago por programa de parcelamento incentivado, e houve correções em dados de anos anteriores.

Cuidados ao usar bases de ITBI:

• Verifique se o seu município publica. Muitos não publicam, e os que publicam usam formatos diferentes.
• Leia as notas da própria base. Elas explicam o que está incluído e o que ficou de fora.
• Entenda qual valor aparece. A base pode trazer o valor declarado na transação, a base de cálculo do imposto ou ambos. Não são necessariamente a mesma coisa.
• Não identifique pessoas. Use os dados para analisar valores e regiões, não para expor quem comprou ou vendeu.

Fonte 5: índices e estatísticas

Índices de preços de imóveis e estatísticas de mercado mostram tendências gerais: se os preços de uma cidade ou região subiram ou caíram em determinado período. São úteis para contextualizar a conversa com o proprietário, por exemplo para explicar por que um negócio de dois anos atrás não serve mais como referência sem ajuste.

Eles não substituem a pesquisa do imóvel específico. Um índice municipal não diz quanto vale um apartamento em uma rua, com uma vista e um estado de conservação determinados. Quando usar um índice, informe a fonte, a metodologia resumida e o período de referência.

Fonte 6: conhecimento local

Conversas com outros corretores da região, síndicos, administradoras e moradores trazem informações que não aparecem em nenhuma base: negócios fechados sem anúncio, problemas de um condomínio, obras previstas na vizinhança. Esse conhecimento é parte do que diferencia o corretor que atua há tempo em uma região, tema de especialização por região.

Registre a fonte de cada informação e trate como indício o que não puder confirmar por documento.

Como avaliar cada fonte

Registre a pesquisa

Guarde, junto da ficha do imóvel, as referências usadas, a fonte de cada uma e a data da consulta. Isso permite repetir a pesquisa meses depois, apresentar os dados ao proprietário com transparência e revisar a sugestão de preço quando o mercado mudar. Quando a pesquisa embasa uma revisão, veja revisão de preço durante a comercialização.

Erros comuns

• Usar apenas anúncios e apresentar o resultado como "valor de mercado".
• Misturar preço pedido e preço pago na mesma média.
• Usar dados antigos sem considerar a variação do período.
• Não registrar a fonte e a data das referências.
• Expor dados pessoais de compradores e vendedores obtidos em bases públicas.

Fontes e referências

• Lei nº 6.015/1973: Registros Públicos, art. 176 (Planalto)
• Prefeitura de São Paulo: dados das transações imobiliárias com recolhimento de ITBI