O que é
Benfeitorias são obras ou despesas feitas em um bem para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O Código Civil as classifica em três tipos: necessárias, que conservam o bem ou evitam que ele se deteriore; úteis, que aumentam ou facilitam o uso; e voluptuárias, de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual, ainda que tornem o bem mais agradável.
Onde aparece na rotina do corretor
Na locação, a classificação define o que o locatário pode cobrar do locador ao sair do imóvel. Na venda, benfeitorias feitas por quem estava na posse podem gerar discussão sobre indenização. Reformas e ampliações também têm efeito documental: área construída acrescida e não averbada na matrícula é uma pendência a resolver. Veja imóvel com pendências documentais e atuação em locação e administração.
O que verificar
- No contrato de locação, a cláusula sobre benfeitorias, que pode afastar a regra legal.
- Se as obras feitas pelo locatário foram autorizadas por escrito.
- Em reformas com ampliação, se a nova área foi averbada na matrícula.
- Ao informar o comprador, separar o que é melhoria do imóvel do que são itens removíveis.
Base legal
O Código Civil, art. 96, define benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias, e o art. 97 exclui os acréscimos sobrevindos sem intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. O art. 1.219 garante ao possuidor de boa-fé indenização das benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção, e o art. 1.220 limita o possuidor de má-fé ao ressarcimento das necessárias. Na locação, a Lei nº 8.245/1991, art. 35, salvo disposição contratual em contrário, torna indenizáveis as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas, com direito de retenção; o art. 36 afasta a indenização das voluptuárias, que podem ser levantadas se a retirada não afetar a estrutura do imóvel.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.