Este artigo aprofunda um tema de Comissão de corretagem de imóveis.
Na maior parte das vendas, quem contrata o corretor é o proprietário, por meio da autorização de venda. Existe, porém, outra situação: o comprador procura um profissional para encontrar um imóvel com características definidas, negociar em seu nome e acompanhar a compra. Esse arranjo exige cuidado na formalização e na transparência com todas as partes. A visão geral da remuneração está no artigo sobre comissão de corretagem.
O que muda quando o cliente é o comprador
O Código Civil define o contrato de corretagem de forma neutra quanto ao lado do negócio. Pelo art. 722, uma pessoa se obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Quem dá as instruções é o cliente, e o cliente pode ser o comprador. Nesse caso, as instruções são o perfil do imóvel procurado, a faixa de preço, a região, o prazo e as condições de pagamento possíveis.
Os deveres do corretor são os mesmos. O art. 723 exige diligência e prudência, informações espontâneas sobre o andamento do negócio e esclarecimentos sobre segurança, risco, alterações de valores e outros fatores que possam influir no resultado. Para o comprador, isso significa, por exemplo, informar pendências documentais encontradas no imóvel escolhido e as condições que o vendedor impôs, mesmo que desfavoráveis.
A diferença está na relação com o outro lado: o corretor contratado pelo comprador não representa os interesses do vendedor. Isso precisa ficar claro desde o primeiro contato com o proprietário ou com o corretor que capta o imóvel.
Por que formalizar por escrito
O Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326/1992, art. 4º, IX) estabelece que cumpre ao corretor contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais. Na contratação pelo comprador, o documento escrito também resolve dúvidas que costumam surgir apenas no fechamento: se a comissão é devida quando o comprador encontra o imóvel sozinho, se há prazo, se a remuneração depende da compra efetiva.
Pelo art. 725 do Código Civil, a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação. Por isso, o resultado precisa estar descrito com precisão. Os detalhes sobre esse ponto estão em quando a comissão é devida.
O que o contrato com o comprador deve conter
| Item | O que registrar |
|---|---|
| Partes | Identificação do comprador (e do cônjuge ou demais compradores, quando houver) e do corretor, com número de inscrição no CRECI. |
| Objeto | Perfil do imóvel procurado: tipo, região, faixa de preço, características indispensáveis. |
| Serviços | O que o corretor fará: pesquisa, seleção, visitas, análise de documentação básica, negociação, acompanhamento até a escritura. |
| Resultado | O que caracteriza a conclusão do serviço (por exemplo, assinatura do compromisso de compra e venda). |
| Remuneração | Valor ou percentual, sobre qual base, em que momento é devida e quem paga. |
| Prazo | Período de vigência e o que acontece se o negócio se realizar depois, com imóvel apresentado durante o contrato. |
| Exclusividade | Se o comprador se compromete a buscar imóveis apenas por meio desse corretor. |
| Despesas | Se há reembolso de despesas (deslocamentos, certidões) e em quais condições. |
O art. 727 do Código Civil interessa diretamente a esse contrato: se o cliente dispensar o corretor, ou se o prazo terminar, e o negócio se realizar depois como fruto da mediação, a corretagem continua devida. Para que isso possa ser demonstrado, registre quais imóveis foram apresentados e quando, conforme as práticas de organização documental.
Quem paga a comissão
Pelo costume do mercado, paga quem contratou. Na contratação pelo comprador, isso normalmente significa que o comprador remunera o seu corretor. Há situações em que o imóvel escolhido já está anunciado por outro corretor, contratado pelo vendedor, e as partes combinam outra forma de remuneração. Qualquer arranjo é possível, desde que seja combinado e documentado antes da negociação.
O ponto sensível é o recebimento dos dois lados. O Código de Ética (art. 4º, X) determina que o corretor receba comissões ou compensações de uma única parte pelo mesmo serviço, salvo se houver consentimento de todos os interessados ou se for praxe usual na jurisdição. Se o corretor do comprador for receber algo do vendedor, o comprador precisa saber e concordar, e vice-versa.
Quando há outro corretor do lado do vendedor, a remuneração e a divisão de trabalho entre os dois profissionais seguem as regras de parcerias entre corretores. O art. 728 do Código Civil prevê partes iguais quando mais de um corretor intermedeia o negócio, salvo ajuste em contrário.
Relação com o vendedor e com o corretor que capta o imóvel
- Identifique-se corretamente. Ao procurar o proprietário ou o corretor responsável, informe que atua para um comprador.
- Respeite a contratação existente. O Código de Ética veda aceitar incumbência de transação entregue a outro corretor sem dar-lhe prévio conhecimento por escrito (art. 6º, XV) e veda desviar cliente de outro corretor (art. 6º, VII). Se o imóvel tem corretor contratado, a negociação passa por ele.
- Não prometa ao vendedor o que não pode cumprir. O seu dever de informação e lealdade é com o cliente que o contratou, sem prejuízo da honestidade com todos.
- Registre as propostas. Proposta e contraproposta seguem as orientações de proposta de compra e contraproposta.
Conflito de interesses
O conflito aparece quando o mesmo corretor tem, ao mesmo tempo, contrato com o comprador e autorização do vendedor para o mesmo imóvel. Nessa situação, o corretor passa a ter deveres de informação com os dois lados, que podem querer coisas opostas. A forma prudente de lidar com isso é informar as duas partes por escrito, obter a concordância expressa sobre a remuneração (art. 4º, X do Código de Ética) e conduzir a negociação com dados verificáveis, sem favorecer nenhum dos lados com informações reservadas do outro.
Se não for possível manter essa transparência, o mais seguro é que um dos lados seja atendido por outro profissional.
Erros comuns
- Combinar a contratação apenas por mensagem informal, sem descrever o resultado e a remuneração.
- Deixar de registrar os imóveis apresentados e as datas.
- Receber do vendedor sem o conhecimento do comprador.
- Abordar diretamente o proprietário de um imóvel que já tem corretor contratado.
- Assumir tarefas que dependem de outros profissionais, como análise jurídica aprofundada do título, em vez de indicar a necessidade de advogado.
O contrato de corretagem em profundidade está em contrato de corretagem, e a ética nas relações com clientes e colegas em ética profissional na corretagem.
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Conteúdo informativo, elaborado a partir da legislação citada. Não substitui a orientação de um advogado para um caso concreto.