Este artigo aprofunda um tema de Captação de imóveis.
A carteira de imóveis é o conjunto de imóveis que o corretor está autorizado a intermediar. Quando ela cresce sem organização, surgem problemas previsíveis: anúncios de imóveis já vendidos, preços desatualizados, autorizações vencidas, interessados que recebem informação errada e proprietários que ficam semanas sem retorno.
Organizar a carteira é manter, para cada imóvel, informações completas, situação atualizada e prazos sob controle. É a continuação natural do processo descrito em captação de imóveis.
Uma ficha padronizada por imóvel
Todos os imóveis devem ter a mesma ficha, preenchida desde a captação. A padronização permite comparar imóveis, responder interessados com rapidez e passar a carteira para um parceiro sem perder informação.
| Bloco | Informações |
|---|---|
| Identificação | Endereço, unidade, matrícula e cartório, inscrição de IPTU |
| Características | Tipo, áreas, quartos, vagas, andar, posição, estado de conservação, diferenciais |
| Custos | Condomínio, IPTU, outras taxas, data da última conferência |
| Proprietários | Titulares, contatos autorizados, quem decide |
| Condições | Preço autorizado, condições de pagamento aceitas, ocupação, prazo de desocupação |
| Autorização | Data, prazo, exclusividade ou não, remuneração, local onde o documento está arquivado |
| Documentação | O que foi conferido, pendências e providências em andamento |
| Divulgação | Onde está anunciado, data da última atualização dos anúncios |
| Histórico | Visitas, propostas, retornos ao proprietário, revisões de preço |
A conferência de documentos que alimenta essa ficha está em documentação na fase de captação.
Situação de cada imóvel
Defina poucas situações, com significado claro, e mantenha cada imóvel em exatamente uma delas:
- Em captação: conversa em andamento, ainda sem autorização. Não pode ser anunciado.
- Em preparação: autorizado, aguardando fotos, conferência de documentos ou ajustes no imóvel.
- Em divulgação: anunciado e recebendo interessados.
- Em negociação: proposta em análise ou aceita, ainda sem contrato.
- Suspenso: proprietário pediu pausa ou há pendência que impede a venda.
- Encerrado: vendido, alugado, autorização vencida sem renovação ou retirado pelo proprietário.
A situação "em captação" merece atenção especial. A Lei nº 6.530/1978 (art. 20, III) veda ao corretor anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado por documento escrito, e o Decreto nº 81.871/1978 (art. 5º) só permite o anúncio público por quem tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita. Um imóvel sem autorização não entra em nenhum canal de divulgação.
Prazos das autorizações
Autorizações têm prazo. Mantenha uma lista ordenada pela data de vencimento e trate cada uma antes de vencer:
- se o imóvel segue à venda e o proprietário quer continuar, formalize a renovação por escrito;
- se não haverá renovação, retire os anúncios na data de vencimento e registre o encerramento;
- se há negociação em curso, registre os interessados apresentados durante o prazo.
O conteúdo do documento está em autorização de venda, e as regras de prazo e exclusividade em exclusividade na intermediação.
Atualização periódica
Defina um ciclo fixo, por exemplo quinzenal ou mensal, para revisar cada imóvel em divulgação:
- Confirmar com o proprietário que o imóvel continua disponível e nas mesmas condições.
- Conferir se condomínio e IPTU informados nos anúncios estão corretos.
- Verificar se todos os anúncios mostram o mesmo preço e a mesma descrição.
- Atualizar fotos se o imóvel mudou (reforma, imóvel desocupado, nova mobília).
- Registrar quantos contatos e visitas o imóvel recebeu no período.
Imóvel vendido ou alugado deve sair de todos os canais no mesmo dia. Anúncio de imóvel indisponível frustra o interessado e prejudica a credibilidade do corretor. Veja portais imobiliários.
Imóveis parados
A revisão periódica mostra quais imóveis recebem pouco interesse. Antes de concluir que o problema é preço, verifique:
- se os anúncios estão bem apresentados (fotos, descrição, informações completas);
- se o imóvel está sendo mostrado ao público certo;
- se há objeções recorrentes nas visitas.
Se a divulgação está adequada e o interesse continua baixo, os dados sustentam a conversa sobre revisão de preço durante a comercialização.
Tamanho da carteira
Uma carteira maior não significa mais negócios. Cada imóvel exige divulgação, atendimento, visitas e retorno ao proprietário. Se você não consegue dar a atenção combinada a todos, é melhor ter menos imóveis bem trabalhados. Para decidir, observe quanto tempo cada imóvel consome e quantos estão sem retorno ao proprietário em dia.
Documentos e dados
Autorizações, cópias de documentos e informações dos proprietários precisam ficar guardados de forma organizada e protegida, com acesso restrito. A forma de arquivar está em organização documental, e os cuidados com dados pessoais em LGPD na rotina do corretor.
Ferramenta
Com poucos imóveis, uma planilha bem estruturada atende. Quando a carteira cresce, um sistema que integre imóveis, clientes e anúncios reduz retrabalho. Os critérios de escolha estão em CRM para corretor de imóveis.
Erros comuns
- Manter imóveis na carteira sem autorização formal.
- Deixar autorizações vencerem sem decisão registrada.
- Ter preços diferentes em anúncios do mesmo imóvel.
- Esquecer de retirar anúncios de imóveis vendidos.
- Acumular imóveis sem conseguir dar retorno aos proprietários. Veja retorno ao proprietário.